Que l’on magasine pour un prêt hypothécaire ou une autre forme de financement, on cherche tous à dénicher le taux d’intérêt le plus avantageux. Mais que se cache-t-il derrière ce pourcentage ? Savez-vous réellement comment il est calculé ? Heureusement, Multi-Prêts offre des outils simples et efficaces pour estimer vos frais d’intérêts hypothécaires et vos versements. Voici quelques explications pour démystifier la mécanique des frais d’intérêts.
Au Canada, les taux hypothécaires affichés sont annuels, mais on les capitalise par semestre. Cela signifie que le taux nominal qu’on vous présente n’est pas le taux que vous payez réellement. Celui-ci en vient à être légèrement plus élevé.
Prenons l’exemple d’un taux annuel fixe de 3 %. Nous commençons par trouver le taux annuel réel pour ensuite déterminer le taux périodique, c’est-à-dire celui qui s’applique sur vos versements.
Puisque la capitalisation est biannuelle, on en vient à trouver le taux périodique en utilisant les formules suivantes :
Taux d’intérêt annuel affiché / Nombre de périodes de capitalisation
Pour notre exemple on obtient : 3 % / 2 = 1,5 %
De par la capitalisation, on arrive à ce taux nouveau annuel : (1 + Taux par période de capitalisation)Nombre de périodes de cap. – 1 = Taux annuel réel
Notre exemple nous donne : (1 + 1,5 %)2 – 1 = 3,0225 %
Puisque, selon la fréquence des versements hypothécaires, les paiements s’effectuent sur une base mensuelle (12 fois par année), bimensuelle (24 fois par année) ou aux deux semaines (26 fois par année), on doit ajuster le tout en fonction de la périodicité.
Si les paiements hypothécaires sont mensuels, on obtient ainsi ce taux périodique : (1 + 3,0225 %)1/12 -1 = 0,248452 %
Jusqu’à l’échéance du terme de l’hypothèque, chacun de vos paiements sert à payer en intérêts 0,248452 % du solde. Le restant sera alloué à la diminution du capital (le montant du prêt).
Plus vous avancez dans le remboursement de votre hypothèque, plus la portion de votre versement allouée aux intérêts diminue, tandis que celle allouée au capital augmente. En effectuant un versement supplémentaire à votre paiement régulier, le capital diminue. Cela a pour effet de réduire la portion allouée aux intérêts lors de la prochaine période. Assurez-vous de respecter les modalités de votre contrat hypothécaire en matière de remboursement en capital. Cela explique pourquoi une période d’amortissement de plus courte durée peut vous faire économiser beaucoup en frais d’intérêts.
Dans bien des cas, les autres types de prêts sont calculés mensuellement et parfois même quotidiennement. Selon la même mécanique, cela en vient à gonfler le taux effectif, c’est-à-dire ce que vous payez réellement.
Un solde impayé de carte de crédit dont le taux est de 20 % vous coûtera plus de 20 % en fin de compte. Dans cette optique, il est important d’éviter d’accumuler de grosses dettes sur ce type de financement, en particulier dans les cas des avances de fonds, puisque les intérêts y sont souvent calculés à la journée.
Le taux d’intérêt est bien certainement l’élément clé d’une hypothèque, mais on ne peut négliger les autres modalités (comme le terme, la mise de fonds, l’amortissement, etc). Consultez notre texte, pour en savoir plus sur les modalités du prêt hypothécaire.
Visionnez nos capsules informatives ou communiquez avec un courtier Multi-Prêts pour mieux comprendre le calcul des intérêts, l’amortissement et tout ce qui touche au prêt hypothécaire.