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Le casse-tête hypothécaire des travailleurs autonomes

16 décembre, 2016 par Fabien Major
Dans cet article
  • Pourquoi est-ce plus difficile pour les travailleurs autonomes?
  • Le rôle de la banque et celui du courtier
  • Des conseils pour obtenir votre hypothèque

Homme qui fait un casse-tête

Environ 15 % des emplois au Canada sont occupés par des travailleurs autonomes. 

Bien qu’au Québec, le pourcentage soit plus faible, ça représente tout de même 560 000 personnes. On pense immédiatement aux pigistes en tout genre comme les acteurs, musiciens, comédiens, journalistes, mais il y a beaucoup des développeurs web, consultants, traducteurs, publicistes, conseillers en finances personnelles, etc. Et aussi des notaires, comptables, avocats et ingénieurs. Quasiment tous les métiers et professions sont représentés.

Dès qu’un travailleur a suffisamment confiance en ses moyens et qu’il a la capacité de recruter ses propres clients sans la lourdeur administrative d’une moyenne ou grande entreprise, il est tenté par l’aventure. En effet, être son propre patron a de nombreux avantages.

Vous organisez votre agenda, vous travaillez à vos heures, vous développez vos propres méthodes de travail et … récoltez les fruits de votre labeur. Mais les aspects moins reluisants ne sont pas négligeables. Parmi les plus contraignants, on trouve toute la gestion administrative. Il faut beaucoup de rigueur et un certain talent pour gérer efficacement un budget de PME. Les comptes fournisseurs et recevables, la facturation, les remises de taxes, les acomptes provisionnels, les inventaires, l’horaire… Voilà quelques-unes des pièces d’un casse-tête qui n’en finit pas.

Qui vous comprendra le mieux… la banque ou le courtier ?

Je suis certain que vous avez déjà entendu des exemples des nombreux problèmes que doivent affronter les travailleurs autonomes et propriétaires de petites entreprises lorsque vient le temps de souscrire ou refinancer une hypothèque.

On dirait que, pour certaines institutions financières, cette catégorie de travailleurs n'entre pas dans les normes courantes. Elles préfèrent refuser des cas plutôt que de tenter de dénouer les impasses. Affronter les dédales administratifs devient aussi périlleux que de traverser un champ de mines.

Ayant personnellement vécu quelques expériences du genre, je peux vous dire qu'il y a des erreurs que je ne commettrais plus. La première, c'est de me fier sur un employé de banque pour me seconder de manière impartiale. Et je ne dis pas cela péjorativement. Ce n'est simplement pas leur rôle. Le conseiller hypothécaire en succursale bancaire doit être loyal à son employeur et doit, surtout, être productif et favoriser l'atteinte des objectifs fixés. Alors que, pour ma part, je souhaite avoir des conversations avec des professionnels bien au fait de la réalité d’un propriétaire d’entreprise et des travailleurs autonomes.  

Comme  le courtier hypothécaire est également un travailleur autonome. Il est la personne toute choisie pour bien saisir la réalité des pigistes et proprios de PME.

En quoi le dossier des travailleurs autonomes est-il si différent ?

D’abord pour certains, les revenus sont très aléatoires et cycliques. Il est donc difficile d’en tirer une moyenne. Avec un emploi stable depuis plusieurs années, il est  relativement aisé de présenter un portrait financier ordonné et prévisible. Une lettre de l’employeur et un talon de paie suffisent. Les bons emplois offrent une certaine sécurité, des assurances, des régimes de retraite et d’autres avantages sociaux. Les ratios utilisés qualifieront le salarié en fonction de ses revenus bruts. L’institution financière se préoccupe de la stabilité des revenus. C’est la raison pour laquelle elle demande plus de documentation à un travailleur autonome. Un courtier hypothécaire saura documenter adéquatement le dossier pour répondre à ces exigences.

Pour le travailleur autonome, prouver des revenus récurrents et satisfaisants aux ratios, c’est plus complexe. On exigera au moins 2 ans de preuves de revenus calculés au net, soit APRÈS déductions et frais. C’est là que le bât blesse ! On observe que le maximum que le travailleur autonome peut emprunter sera bien inférieur au plafond du salarié. Sachez qu’il existe un programme pour des travailleurs autonomes présentant un gros écart entre les revenus bruts et nets, mais ce programme n’est pas disponible chez toutes les institutions financières.

Au niveau fiscal, les lacunes se remarquent plus souvent chez le travailleur indépendant. Ce dernier peut parfois financer temporairement son niveau de vie avec ses taxes et impôts exigibles. Le moindre retard à ce chapitre peut entraîner des ennuis sérieux. Et justement, les banquiers souhaitent prendre le moins de risque possible. L’exigence du paiement des impôts s’explique par le fait que l’institution financière veut éviter les hypothèques légales que le gouvernement pourrait imposer si les impôts ne sont pas à jour.

On va donc exiger davantage de documents comme les formulaires T1, les avis de cotisations et les déclarations de taxes. Parfois, les déclarations fiscales de l’incorporation seront également demandées. La fouille à nu ne s’arrête pas là. On pourra même exiger de voir vos relevés de compte bancaire !  Ça va aussi loin que ça. Ouf !

Quelques conseils pour tirer son épingle du jeu

Si vous êtes travailleur autonome ou propriétaire d’une petite société et que vous souhaitez acquérir une nouvelle demeure ou refinancer la vôtre, voici quelques conseils d’ami :

  • Ayez une gestion impeccable de votre budget professionnel et personnel.
  • Faites signer des contrats à moyen et long terme à vos bons clients.
  • Payez vos taxes et impôts sans retard.
  • Conservez tous vos documents en un lieu sûr.
  • Prenez grand soin de votre dossier dossier de crédit
  • Ne vous rémunérez pas uniquement en dividendes, mais aussi en salaire.
  • Attendez de connaître quelques bonnes années consécutives avant de présenter votre demande.
  • La participation d’un conjoint ou conjointe salarié est un atout.
  • Tentez de trouver auprès des membres de votre famille un endosseur potentiel.
  • Amassez une mise de fonds d’au moins 20 % si c’est possible. On exigera au moins 10 % de mise de fonds à un travailleur autonome alors que le salarié est à 5 %.
     
À retenir
  • Comme travailleur autonome, il sera plus ardu d’obtenir votre hypothèque, mais il existe des solutions.
  • Avec un bon dossier et si vous démontrez une bonne gestion vous mettrez les chances de votre côté.
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