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Doit-on déclarer le gain en capital sur une résidence principale ?

15 mai, 2017 par Denis Doucet
Dans cet article
  • Quand doit-on déclarer un gain ou une perte en capital ?
  • Comment et quand le/la déclarer ?

Depuis 2016, tout citoyen ayant vendu sa propriété principale avec gain ou perte en capital devra le déclarer à l’annexe 3 de sa déclaration provinciale et ce, malgré l’exemption d’impôt pour les citoyens canadiens.

La location ou vente d’une propriété

La déclaration doit se faire seulement si la propriété est vendue. Par ailleurs, si l’utilisation de votre résidence change soit en la louant au lieu de l’habiter ou en utilisant une partie de celle-ci pour des activités professionnelles, vous devrez déclarer le gain en capital dans l'année de la modification. La portion de la maison occupée par votre bureau et quelques aires communes seront considérées avoir été utilisées à des fins d'affaires. La valeur proportionnelle du coût d'acquisition et autres frais et dépenses représenteront votre « prix de base ajusté ». Tout écart positif avec le prix de vente (au prorata de l'espace utilisé) deviendra votre gain en capital à déclarer. À défaut de déclarer la vente de votre résidence principale, vous vous exposez à des pénalités pouvant aller jusqu’à 8 000 $, les autorités fiscales n’ayant pas de limite de temps pour réviser votre déclaration et vous cotiser.

Vous désirez louer votre résidence? Consultez cet article à cet effet.

grosse maison

L’ajout d’une résidence secondaire

Une autre situation doit également être considérée.  Vous vous séparez et pour stabiliser la vie des enfants, vous conserver la résidence familiale, habitez une semaine dans la résidence familiale et l’autre dans une autre propriété. Vous avez le choix de déclarer l’une ou l’autre comme résidence principale, l’autre devenant la résidence secondaire imposable.

Les déménagements rapprochés

Aussi, certaines personnes utilisaient la technique « flip » c’est-à-dire l’achat/rénovation/vente tout en habitant la propriété afin de la déclarer comme résidence principale.  Puisque dorénavant ces déménagements rapprochés devront être déclarés, l’Agence du revenu pourrait établir que chaque revente constitue une activité d’entreprise et non du gain en capital sur une résidence principale.  Vous seriez donc cotisés sur chacune d’elles. Pour en apprendre davantage sur l’achat d’une maison, consultez cet article.

Les non-résidents

Enfin, en plus de cette déclaration obligatoire sur le rapport d’impôt provincial pour le Québec, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a également mis en place des mesures particulières pour les non-résidents qui ont une résidence principale au Canada ainsi que les propriétés détenues par des fiducies.

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À retenir
  • Vous devez déclarer un gain ou perte en capital à l’annexe 3 de votre déclaration provinciale:
  • Si vous vendez votre propriété;
  • Si vous avez changé l'utilisation de votre résidence principale en lieu de travail;
  • Si vous louez votre résidence au lieu de l’habiter.
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