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Mon hypothèque, un levier d’investissement

12 août, 2016 par Fabien Major
Dans cet article
  • Qu’est-ce qu’un investissement?
  • Comment fonctionne l’effet de levier?
  • À qui convient l’effet de levier?

En quoi une dette comme votre hypothèque peut se transformer en investissement? Comment votre prêt peut servir de levier financier et entraîner un accroissement de votre valeur nette? 

D’abord, laissez-moi vous faire part de ma définition d’un investissement. Il s’agit d’un bien qui rapporte des revenus récurrents ou qui gagne en valeur avec le temps, suffisamment pour surpasser la somme du capital nécessaire à son acquisition. 

Mais attention, pour réaliser un gain il vous faudra tout, mais vraiment tout compter. Dans le cas de l’immobilier, pour avoir un portrait juste on doit tenir compte de la taxe de bienvenue, des taxes foncières et scolaires, de la commission d’agent ou frais de publicité, les rénovations, les frais de quittance, les impôts… et l’inflation! 

Pour couronner le tout, il faudra comparer votre projet d’investissement avec un placement sans risque. Car après tout, pourquoi se donner du trouble si un investissement garanti peut vous rapporter tout autant?

L’invention qui a révolutionné la mécanique et la finance

Le levier mécanique est une invention prodigieuse et très ancienne. Elle a sans doute précédé la roue. Enfant, vous avez assurément expérimenté la chose à quelques reprises. En prenant un madrier, ou une grande branche solide que vous déposiez sur une pierre ou une brique, vous étiez en mesure de soulever et déplacer des charges importantes simplement en prenant appui sur l’extrémité du morceau de bois. 

Un levier mécanique est donc un amplificateur d’effort, en mouvement et en vitesse.  Le levier financier produit le même effet, il amplifie la volatilité d’un placement et réduit le temps nécessaire à la réalisation de son but.

Je m’explique. Si vous achetez une propriété de 400 000$ avec une mise de fonds de 80 000$ et une hypothèque de 320 000$ et que vous la revendiez rapidement pour, disons 500 000$, vous faites un profit de 100 000$. Par rapport à votre capital de départ de 80 000$, vous avez fait un gain brut de 125%.  Celui qui a plutôt utilisé son propre argent aura lui aussi fait un gain de 100 000$, mais en fonction de son capital immobilisé, le gain n’aura été que de 20%.

Dans mon exemple, la somme de 80 000$ jumelé à votre bon dossier de crédit représente « le levier » qui vous permet de « soulever » un capital de 320 000$, d’avoir donc 400 000$ qui travaille et d’en récolter des gains proportionnels.

L’ère des gains faciles est-elle révolue?

Depuis une quinzaine d’années, des milliers de Québécois ont réalisé des gains formidables avec des mises de fonds plutôt modestes et la revente d’une ou plusieurs propriétés.  Ils ont utilisé leur capacité d’emprunt pour faire travailler les capitaux de la banque à leur bénéfice. En « empruntant pour investir » l’Agence du revenu du Canada et Revenu Québec permettent de déduire les intérêts financiers servant à générer des revenus ou des gains imposables. Il est important de consulter un fiscaliste ou un CPA pour connaître toutes les nuances de la déductibilité des frais financiers et de l’amortissement.

Les applications possibles de l’effet de levier sont très variées. Si votre maison est entièrement libre d’hypothèques, vous pouvez la refinancer pour acheter une autre demeure que vous rénoverez et que vous mettrez en vente. Vous pouvez acheter un chalet ou un condo dans une région touristique en demande et en faire la location. Vous pouvez également investir dans les duplex, triplex et autres multilogements.

C’est à partir de quelques bons coups de ce genre que de brillants investisseurs se sont constitué des parcs immobiliers d’envergure de quelques dizaines, voire de centaines de portes. 

Plus vous faites ce travail sérieusement, plus vous en maîtriserez toutes les nuances et plus les récompenses seront importantes et votre valeur nette totale s’appréciera. Contrairement au spéculateur qui prend des chances et vit d’approximation, l’investisseur intelligent calcule ses risques avec minutie et n’échappe aucun détail.

Mais attention,  l’immobilier fonctionne par cycle et ces derniers sont étroitement liés à l’état de l’économie, aux fluctuations des taux d’intérêt d’un pays et de sa démographie. L’endettement des ménages et le vieillissement de la population peuvent renverser la courbe des taux. La période continue d’augmentation des prix de revente peut stagner et se transformer en décroissance. L’effet de levier amplifie les gains, c’est vrai, mais il peut amplifier également les pertes.  

N’oubliez pas le risque de liquidité

Dans un marché en fin de cycle, le risque le plus sournois est le risque de liquidité. C’est-à-dire, le risque de se trouver dans une impasse financière sans être en mesure de revendre rapidement sa propriété. Par exemple, vous pourriez ne pas être en mesure de trouver de locataire, d’avoir suffisamment de capitaux pour effectuer des réparations urgentes ou être incapable de faire vos paiements minimums requis si les taux venaient à grimper. Le risque de liquidité oblige une vente rapide, parfois à perte.

Dans un marché immobilier bien évalué et où les aubaines se font plus rares, de nombreux investisseurs choisissent de limiter le risque de liquidité. Ils vont alors utiliser leur capacité d’emprunt sur leurs biens immobiliers et se tourner vers les valeurs mobilières. Ainsi, au lieu de racheter maisons, chalets et condos avec les sommes empruntées, ils vont se constituer un portefeuille de placements composés de fonds, d’obligations, d’actions ordinaires, d’actions à dividendes et autres titres boursiers.

L’avantage principal est que tous ces titres peuvent se revendre en 24 heures en claquant des doigts. Nul besoin de notaire, de déboursés en frais de quittance, d’évaluation, de taxes municipales, etc. Précisons que dans pareilles circonstances, vos intérêts sont encore déductibles.

Les agences fédérales et provinciales canadiennes estiment que « l’expectative de revenus » est raisonnable et qualifient les placements financiers à la déductibilité. Enfin, avec un portefeuille bien diversifié vous pouvez très bien le structurer de manière à ce qu’il vous verse des revenus mensuels réguliers. Dépendamment des produits retenus, les taux de distribution en argent oscillent entre 3 et 7%.

L’effet de levier ne convient pas à tous. Il est important de bien connaître sa tolérance à la volatilité et se faire conseiller adéquatement par un courtier hypothécaire qualifié, un bon comptable et un conseiller en gestion de patrimoine. 

À retenir
  • Calculez vos gains en tenant compte de toutes les dépenses. Ensuite, comparez le gain avec le rendement d’un placement sécuritaire.
  • L’investisseur intelligent calcule ses risques avec minutie et n’échappe aucun détail.
  • Évaluez avec soin le risque relié au manque de liquidité.
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