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Démystifier les servitudes et les droits de passage

19 juillet, 2018 par Multi-Prêts Hypothèques
Dans cet article
  • Les types de servitudes

  • La création d’une servitude

  • L’extinction d’une servitude

  • Nos recommandations

Une servitude est une charge accordée à un immeuble (fonds servant) appartenant à autrui en faveur d’une personne ou d’un autre immeuble (fonds dominant). Le propriétaire ou l’auteur de la servitude doit désigner nommément le type de restriction apportée, ainsi que le bénéficiaire.

Les types de servitudes

La servitude réelle 

Une servitude peut être réelle ou personnelle. Dans le premier cas, la servitude réelle se rattache au fonds dominant. Elle subsiste donc malgré le changement de propriétaire de l’immeuble. 

quai près des montagnes

Plus concrètement, cela s’illustre ainsi :

Le chalet de Florence est situé entre la voie publique et le terrain sur lequel est construite la maison d’Olivier. La maison d’Olivier est enclavée. Florence consent alors une servitude en faveur de la résidence d’Olivier pour que celui-ci et sa famille puissent atteindre la voie publique.

Elle devra aussi s’abstenir de construire ou de planter des arbres qui obstrueraient le passage. Dans l’éventualité où Olivier souhaite vendre sa demeure, la servitude subsistera si elle a dûment été publiée au Registre foncier. Ainsi, les futurs propriétaires pourront également en profiter.

La servitude personnelle

Avec la servitude personnelle, la charge du fonds servant est consentie en faveur d’une personne désignée pour un temps limité.

chalet rustique

Reprenons l’exemple susmentionné :

Florence peut consentir une servitude non pas en faveur du terrain d’Olivier, mais en faveur d’Olivier lui-même. Si Florence inscrit ladite servitude au Registre foncier, Olivier gardera son droit de passage, et ce, même si Florence vend sa maison. En effet, le droit se rattache directement à Olivier, peu importe à qui appartient le chalet qui le sépare de la voie publique.

Vous envisagez d’acheter un chalet? Voici comment faire un choix éclairé à ce sujet.

La création d’une servitude

Pour exister, la servitude peut être prévue par contrat ou par testament. Elle peut aussi être constituée lorsque le propriétaire de l’immeuble (soit, le fonds servant) crée un arrangement matériel entre deux fonds de terre afin de permettre au propriétaire du fonds dominant de passer. Enfin, certaines servitudes s’établissent par l’effet de la loi, notamment par règlement sur les services publics comme Hydro-Québec.

L’extinction d’une servitude

Plusieurs situations sont retenues par la loi, notamment celles-ci :

  • Si Florence rachète la propriété d’Olivier, la servitude n’a plus sa raison d’être. En effet, il y a réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant.
  • Olivier peut renoncer expressément à son droit de passage. Cela peut être motivé par l’aménagement d’une nouvelle voie de circulation qui lui évite d’emprunter celle de Florence.
  • Il se peut aussi que la servitude ait été assortie d’un terme convenu par Florence et Olivier.
  • Si Olivier n’utilise pas son droit de passage pendant dix ans, la servitude s’éteint automatiquement.

Nos recommandations

Le notaire est la personne la mieux placée pour vous guider à travers les complexités légales et financières des servitudes. Il vous conseillera entre autres sur le choix d’une servitude réelle ou personnelle.

Pour en savoir plus sur les rôles du notaire, consultez cet article.

L’existence ou non d’une servitude peut avoir un impact considérable sur la valeur marchande d’un immeuble. Malgré les différents types de servitudes qui peuvent affecter une propriété, votre courtier hypothécaire Multi-Prêts saura déterminer le type de prêt le plus approprié.

À retenir
  • Avec une servitude personnelle, la charge du fonds servant est consentie en faveur d’une personne désignée, et ce, pour un temps limité.
  • La servitude réelle se rattache au fonds dominant. Elle subsiste donc malgré le changement de propriétaire de l’immeuble. 
  • Une servitude peut être assortie d’un terme.