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Faut-il louer ou acheter?

21 février, 2019 par Multi-Prêts Hypothèques
Dans cet article
  • Votre situation et votre style de vie
  • Vos plans pour l'avenir
  • Les frais à l'achat et à la location
  • Comment se préparer à acheter

L'arrivée du printemps coïncide pour plusieurs avec la décision de conserver ou non leur logement actuel. Et dans certains cas, l'envie d'acheter une propriété ajoute à la réflexion. Quelle est la meilleure option : louer ou acheter? Quels sont les éléments à considérer pour faire ce choix?

L'achat d'une première maison

Votre situation actuelle et votre style de vie

Vous avez le coup de foudre pour une habitation à vendre? D'abord, il faut comprendre qu'acheter une propriété en contractant un prêt hypothécaire est un engagement à long terme qui requiert une certaine stabilité professionnelle, voire personnelle. Un revenu stable sera déterminant pour établir votre capacité d'emprunt et choisir un type de propriété.

Acheter une propriété, c'est aussi avoir sous la main une certaine somme d'argent dès l'achat pour effectuer la mise de fonds. Vous devrez d'ailleurs prouver que vous détenez cette somme depuis au moins 90 jours. La mise de fonds minimale requise équivaut à 5 % du prix de la propriété, auquel vous devrez ajouter les frais d'assurance hypothèque de la SCHL (Société canadienne d'hypothèque et de logement) pour une unifamiliale ou un duplex. Ce montant augmente à 10 % dans le cas d'un triplex ou d'un quadruplex.

Pour une propriété de 350 000 $ et une mise de fonds de 35 000 $ (10 %), vous devrez payer une assurance de près de 10 000 $. Notez qu'il ne s'agit pas d'une assurance vie et invalidité comme celle offerte par les institutions financières, et si vous pouvez vous permettre une mise de fonds d'au moins 20 % du prix de vente, vous n'aurez pas à la payer.

La qualité de votre cote de crédit aura aussi une incidence si vous prévoyez acheter. Si elle n’est pas très bonne, il faudra peut-être envisager une mise de fonds plus élevée. Cela permettra de réduire votre prêt hypothécaire, de faciliter l’approbation de votre emprunt ainsi que votre capacité à le rembourser. Reporter les achats importants, un prêt auto par exemple, afin d'alléger votre dossier de crédit. Notre calculateur « Louer vs acheter » permet de voir l'incidence de votre mise de fonds sur vos paiements mensuels et le montant de l'assurance à payer.

Si vous avez la bougeotte, une location vous laissera peut-être plus de liberté, tant financière que personnelle. Vous pourrez investir votre argent là où vous le désirez et profiter de rendements à court terme. Une fois achetée, votre propriété devient votre investissement étant donné la plus-value qui s'accumule sur la maison ou le condo. Vous profiterez des gains réalisés seulement lorsque vous vendrez votre propriété. Mais attention, il faut attendre quelques années, car les versements sur prêt hypothécaire des premières années vont surtout servir à payer les intérêts de votre dette.

Votre vie future

Bien sûr, votre situation personnelle a aussi une influence sur votre décision. Si vous êtes en couple et que vous planifiez avoir des enfants dans les prochaines années, vous devez bien comparer l'achat d'une propriété au prix d'une location d'une habitation avec plusieurs chambres. Un examen minutieux de votre situation et de vos objectifs vous permettra de trouver une solution. Notre outil de calcul tient compte de tous ces éléments afin de déterminer s'il est plus rentable pour vous d'acheter ou de louer.

Au-delà des calculs, la décision d'acheter une maison est souvent émotionnelle. Pour bien des gens, une propriété, c'est un mode de vie, alors que pour d'autres, c'est un investissement qui prendra de la valeur à long terme ou un véhicule d'épargne forcée qui représente la seule façon de se constituer un capital pour la retraite. Enfin, un tel actif immobilier peut servir de levier au financement de rénovations d'envergure ou d'un autre projet de vie, ou constituer un héritage à léguer à ses enfants.

Des frais... beaucoup de frais

En location, les frais sont assez stables : le loyer, les frais d'électricité, les coûts d'aménagement et l'assurance habitation. Tous les frais imprévus, les taxes et les réparations reposent sur les épaules du propriétaire. La location permet donc de prévoir un peu mieux son budget et ne nécessite qu'un engagement à court terme, le temps du bail. Il n'en demeure pas moins que ces sommes payées au propriétaire tous les mois ne constituent pas un patrimoine, contrairement à l'achat d'une propriété.

L'achat d'une maison ou d'un condo vient avec tout un lot de frais, à commencer par ceux directement liés à la transaction, soit le notaire, les droits de mutation (taxe de bienvenue) et l'inspection, qui doivent être assumés la première année. Et si vous avez profité du Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permettant de transférer jusqu'à 25 000 $ de votre REER dans une mise de fonds, vous devrez également rembourser cette somme dans votre REER, sur 15 ans, pour pouvoir utiliser cette épargne sans devoir payer d'impôt.

Outre ces frais que l'on pourrait qualifier de « démarrage », il faut ensuite payer les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation, l'assurance sur le prêt hypothécaire, les frais de copropriété, les frais d'entretien et de réparation qui s'ajoutent aux mensualités hypothécaires.

Vos mensualités peuvent subir des changements importants en cours de prêt, la période d'emprunt s'échelonnant sur 20 ans et plus dans la plupart des cas. Les fluctuations des taux d'intérêt consentis par les institutions financières et les variations des taxes municipales et les dépenses de rénovations urgentes auront donc une incidence sur vos paiements mensuels. Il faut non seulement établir votre capacité réelle d'emprunt, mais aussi prévoir une certaine marge de manœuvre financière pour contrer ces effets.

L'achat d'une première maison

Comment se préparer à acheter

Vous n'êtes pas encore prêt pour la grande aventure financière que représente l'achat d'une propriété? Plusieurs étapes peuvent être amorcées. Rien ne vous empêche de vous préparer grâce à l'épargne systématique, dont une partie peut être réalisée en REER, à l'abri de l'impôt, qui pourra ensuite être convertie en mise de fonds grâce au RAP.

Vous pouvez également choisir de demeurer chez vos parents un peu plus longtemps, après vos études par exemple, et profiter d'économies substantielles à transformer en épargne et éventuellement en mise de fonds. Il faut aussi rembourser vos dettes et éviter d'en contracter de nouvelles. Comme l'achat d'une propriété est un placement à long terme, le plus tôt vous achèterez dans votre vie, le plus tôt vous bénéficierez de retombées intéressantes.

Enfin, la location avec option d'achat est aussi un moyen de reporter la transaction et ses contraintes tout en bénéficiant d'un éclairage sur le milieu de vie convoité. Le locataire et le propriétaire doivent déterminer les conditions permettant la possibilité d'acquérir la propriété au terme du bail. Les parties peuvent décider dans l'entente que les paiements de loyer serviront à la mise de fonds pour l'achat de la propriété.

Alors, location ou achat? Il n'y a pas de recette simple… Une bonne connaissance de votre situation financière, de vos objectifs à long terme et de vos priorités ainsi que l'utilisation judicieuse des outils mis à votre disposition alimenteront votre réflexion.

À retenir
  • La situation personnelle, la disponibilité d'une somme à convertir en mise de fonds et la capacité d'emprunt ont une incidence sur la décision d'acheter une propriété ou de louer un logement.
  • Les frais liés à une transaction immobilière sont considérables, surtout la première année. Les coûts d'un emprunt hypothécaire peuvent être changeants, donc il faut bien connaître sa capacité à payer.
  • On peut se préparer à investir dans une propriété en épargnant, en déterminant sa capacité d'emprunt et en réduisant son endettement.
  • Une propriété est un investissement qui prend de la valeur avec le temps et qui sert de levier financier.