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Copropriété divise ou indivise ? Apprenez les différences

2 juin, 2017 par Multi-Prêts Hypothèques
Dans cet article
  • Définir divise et indivise
  • Les avantages et inconvénients
  • Optimiser les conditions et réduire les imprévus dans l’indivision. 

Une copropriété se définit comme étant un immeuble dont plusieurs personnes sont les propriétaires. Elle peut prendre deux formes, divise ou indivise.

Les distinctions sont nombreuses, mais chaque type présente des avantages et contraintes qu’il vaudrait mieux de bien connaître avant de magasiner un nouveau chez soi.

Il pourrait aussi être utile pour vous de consulter notre article sur les étapes à suivre avant l’achat d’un condo. ainsi que notre article qui traite de ce qu'il faut savoir avant d'acheter un condo. 

Définissons condo divise et indivise

Un condominium est le terme largement utilisé pour décrire une copropriété divise. Tous les logements et espaces privés (parties privatives) ont leur propriétaire respectif et possèdent leur propre numéro de lot au cadastre. La propriété des espaces communs est quant à elle répartie entre les propriétaires selon un pourcentage établi dans l’acte constitutif de copropriété. Le terrain, les ascenseurs, cages d’escalier, les murs extérieurs, la toiture, une piscine, une salle d’entrainement et autres attributs de la bâtisse à l’usage de tous les résidents sont des exemples de parties communes.

Comme son nom l’indique, l’indivision signifie que l’immeuble en entier est détenu par plus d’un propriétaire et est inscrit comme un seul numéro de lot au cadastre. Si cette définition inclut également le cas typique d’un couple qui possède conjointement une maison, ce texte concerne plus précisément les immeubles de type « plex » en propriété indivise dans lequel plusieurs propriétaires résident dans leur logement respectif.   

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Achat, vente et financement

Le financement hypothécaire est certainement la différence majeure entre les deux types de copropriété. En divise, on retrouve sensiblement les mêmes exigences et procédures que pour l’achat d’une maison unifamiliale par exemple.

En indivise, tous les propriétaires doivent se faire financer auprès d’une seule institution bancaire. De plus, et ce n’est pas rien, la mise de fonds minimale est de 20 %. Celle-ci agit comme une barrière à l’entrée pour s’assurer que tous ont les reins financiers relativement solides. Prenez garde, si un des copropriétaires en vient à ne plus pouvoir respecter ses engagements par rapport à la bâtisse, cela pourrait vous mettre dans l’embarras. 

On ne peut ignorer que cela peut réduire considérablement le nombre d’acheteurs potentiels lorsque vous déciderez de vendre. Si la valeur marchande d’un logement en indivise est relativement basse, il est plus rare pour ce type d’acheteur d’avoir les moyens financiers de verser la mise de fonds nécessaires.

Taxes scolaires et municipales

Pour ce qui est des comptes de taxe scolaire et de taxe municipale, l’indivision vous coûtera un peu moins cher. Cependant, puisqu’il y a qu’une seule facture pour l’immeuble, les propriétaires en sont tous tenus solidairement responsables aux yeux de l’émetteur. Si un des propriétaires ne pait pas sa part à temps, tous seront pénalisés.

Syndicat et convention de copropriété

L’acte constitutif n’est obligatoire que pour une copropriété divise, mais il est toutefois hautement recommandé d’en avoir une en cas d’indivise, nommée convention de copropriété ou d’indivision. D’ailleurs, le prêteur hypothécaire pourrait l’exiger et elle doit figurer au Registre foncier. Elle permet d’assurer aux copropriétaires la définition des espaces à usage exclusif et le respect d’une liste d’engagements et d’obligations par chacun.

Un syndicat de copropriété doit être constitué pour un immeuble en divise seulement. Le syndicat, percepteur des frais de copropriété, est responsable de la gestion et de l’entretien de la bâtisse.

Encore une fois, même si cela n’est pas obligatoire, il est prudent d’établir un fonds de prévoyance en indivise pour pallier les imprévus.

Pour en savoir plus avant l’achat d’un condo, consultez notre article « Faites vos devoirs avant d’acheter ». Pour en connaître davantage consultez notre article sur les frais de condo.

À retenir
  • En division, chaque propriétaire détient une partie de l’immeuble tandis qu’en indivision, tous les propriétaires sont conjointement et solidairement responsables pour toute la bâtisse.
  • L’achat en indivision requiert une mise de fonds d’au moins 20 %. Cela peut rendre la vente plus difficile.
  • Les frais liés à l’indivision peuvent être moins élevés, mais cela demande que tous les copropriétaires respectent leurs obligations.  
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