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Quelles sont les principales étapes pour acheter une première maison

22 novembre, 2019 par Multi-Prêts Hypothèques, en collaboration avec la Banque Nationale
Dans cet article
  • Jour 1 – Faites votre budget

  • Jour 2 – Calculez votre capacité d'emprunt

  • Jour 3 – Calculez les coûts additionnels

  • Jour 4 – Faites préapprouver votre prêt hypothécaire

  • Jour 5 – Trouvez votre maison

  • Jour 35 – Faites une promesse d'achat

  • Jour 45 – Obtenez un prêt hypothécaire

  • Jour 50 – Visitez le notaire à deux reprises

  • Jour 60 – Déménagez… et profitez de votre nouvelle demeure!

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Acheter une première maison est une étape importante de la vie. En devenant propriétaire, vous hériterez en effet de nouvelles responsabilités. Pour vous aider à bien vous préparer, voici les principales étapes que vous devrez franchir. Les jours sont donnés à titre indicatif seulement et peuvent varier d'une situation à l'autre.

Jour 1 – Faites votre budget

Avant de commencer à visiter des propriétés, dressez un portrait de votre situation financière. Établissez le plus fidèlement possible l'ensemble de vos revenus et dépenses. Soyez le plus honnête possible et n'intégrez pas dans le calcul des revenus fictifs (probable héritage, loterie, augmentation de salaire, etc.).

Soustrayez ensuite vos dépenses de vos revenus. Vous arrivez à un montant négatif? Une propriété étant habituellement plus chère qu'un logement, vous n'êtes peut-être pas prêt à en faire l'acquisition. Dans ce cas, essayez entre autres de diminuer vos dépenses ou de rembourser vos dettes. Si, au contraire, le total est positif, vous êtes probablement prêt à passer à la deuxième étape.

Jour 2 – Calculez votre capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt est le montant maximal que vous pouvez emprunter pour votre maison. Deux règles sont généralement utilisées par les créanciers pour le déterminer : le ratio de l'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio de l'amortissement total de la dette (ATD).

Selon l'ABD, vos frais d'occupation, qui incluent vos versements hypothécaires, les taxes scolaires et municipales et les frais de chauffage, ne devraient pas dépasser 32 à 39 % de votre revenu annuel pour un prêt assuré.

L'ATD sert, pour sa part, à déterminer le pourcentage de l'ensemble de vos dettes et emprunts comparativement à votre revenu annuel. Ce montant, qui ne doit pas excéder 44 % pour un prêt assuré, comprend le montant de votre prêt hypothécaire, les prêts automobiles et les intérêts de votre carte de crédit.

En plus de ces deux ratios, vous devrez déterminer le montant de votre mise de fonds. Elle doit représenter au moins 5 % de la valeur de la demeure convoitée. Pour les premiers acheteurs, ce montant n'est pas toujours facile à amasser. Vous pouvez, bien sûr, puiser dans vos économies personnelles, mais aussi retirer jusqu'à 35 000 $ de vos REER dans le cadre du régime d'accession à la propriété (RAP).

Pour vous aider à calculer votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à utiliser notre calculatrice en ligne ou prenez rendez-vous avec un courtier de Multi-Prêts qui se fera une joie de vous aider dans vos démarches.

couple peignant un mur

Jour 3 – Calculez les coûts additionnels

L'achat d'une propriété amène son lot de frais. En plus des frais d'inspection et d'évaluation, vous devrez payer les frais de notaire, les ajustements de taxes, les frais de déménagement et les fameux droits de mutation (taxe de bienvenue). Pour éviter les mauvaises surprises, prévoyez un montant pour chacune de ces dépenses. Si vous n'avez pas la somme nécessaire, vous devriez peut-être repousser de quelques mois votre projet de devenir propriétaire.

Jour 4 – Faites préapprouver votre prêt hypothécaire

Il vous reste une dernière étape importante à franchir avant de commencer à visiter des maisons : la préapprobation hypothécaire. En faisant préapprouver votre prêt hypothécaire, vous aurez une meilleure idée du montant que vous pouvez réellement emprunter. Vous serez plus crédible auprès d'éventuels vendeurs et vous ciblerez mieux vos recherches. En effet, si vous êtes préapprouvé pour une hypothèque de 300 000 $, vous n'irez certainement pas visiter les propriétés de 500 000 $.

Autre bonne raison : le processus ne prend habituellement que quelques minutes et peut se faire dans le confort de votre foyer. Chez Multi-Prêts, nous offrons un outil en ligne qui vous permet d'obtenir la meilleure offre parmi une vingtaine de prêteurs hypothécaires.

Jour 5 – Trouvez votre maison

Désirez-vous vivre dans un quartier branché ou en banlieue? Souhaitez-vous habiter une maison unifamiliale, un duplex ou un bungalow? Voulez-vous une propriété neuve? Désirez-vous vous installer à proximité du transport en commun, d'une école ou d'une épicerie?

Établissez une liste de critères et partez à la chasse. Gardez toujours en tête votre budget et votre capacité d'emprunt. Envisagez aussi que vous devrez peut-être faire quelques sacrifices pour avoir la maison de vos rêves.

Si vous ne savez pas par où commencer, un agent immobilier peut vous donner un coup de main dans vos recherches.

famille entrant dans une maison

Jour 35 – Faites une promesse d'achat

Vous avez eu le coup de foudre pour une propriété? Maintenant, il est temps de faire une promesse d'achat. Dans ce document, vous vous engagez à faire l'achat, selon certaines conditions, de la maison convoitée. Le document fait état de plusieurs éléments, dont le nom des parties, le prix offert, les articles inclus dans la transaction, une description de l'immeuble, le montant de l'acompte et la date de la prise de possession de la propriété.

Généralement, les vendeurs ont d'un à dix jours pour accepter l'offre d'achat. Il est possible qu'ils fassent une contre-offre, par exemple en exigeant un prix plus élevé pour la propriété. Libre à vous d'accepter ou non.

Rédiger une promesse d'achat vous embête? Un notaire se fera un plaisir de vous épauler.

Jour 45 – Obtenez un prêt hypothécaire

Votre promesse d'achat a été acceptée? Bravo! C'est le moment de faire votre demande de prêt hypothécaire. Vous aurez le choix de vous adresser à une institution financière ou à un courtier hypothécaire.

Faire affaire avec un courtier hypothécaire est une bonne idée, en particulier pour les nouveaux acheteurs. Cet expert en prêts hypothécaires vous accompagnera dans les différentes démarches. Il vous aidera notamment à calculer votre capacité d'emprunt et à préparer votre dossier. Plus que tout, il négociera pour vous le meilleur taux et les meilleures conditions compte tenu de votre situation. 

Voulez-vous un taux fixe ou variable? Un terme de 1, 2 ou 5 ans? Une période d'amortissement de 15, 20 ou 25 ans? Vous devrez répondre à plusieurs questions, selon votre degré de tolérance au risque et votre budget.

Quelle que soit votre décision, n'oubliez pas d'apporter au rendez-vous plusieurs documents, comme vos pièces d'identité, votre promesse d'achat et vos preuves de revenus. Si votre dossier est complet, vous devriez recevoir une réponse dans les trois jours ouvrables.

Jour 50 – Visitez le notaire deux fois

Votre dossier a été accepté par un prêteur hypothécaire? Félicitations! Le moment est maintenant venu de prendre rendez-vous avec un notaire. Habituellement, deux visites sont nécessaires. La première vous permettra de signer l'acte de prêt avec le notaire. Vous devrez ensuite attendre de trois à dix jours ouvrables avant de revoir le notaire. Lors de cette deuxième rencontre, vous signerez, en présence des vendeurs et du conseiller juridique, l'acte de vente.  

Jour 70 – Déménagez et… profitez de votre nouvelle demeure!

Le grand jour est enfin arrivé! Il est maintenant temps de prendre possession de votre nouvelle maison. N'oubliez pas d'effectuer vos changements d'adresse auprès des différentes institutions gouvernementales et de vos fournisseurs.

Quand tout sera fait, ce sera enfin le temps de profiter de votre nouvelle propriété!

À retenir
  • Avant de visiter des propriétés, pensez à bien calculer votre budget et votre capacité d'emprunt pour éviter les mauvaises surprises.

  • Un courtier hypothécaire est votre meilleur allié pour obtenir un prêt hypothécaire, même si l'achat n'est prévu que dans quelques mois.