Retour vers la liste

5 façons d’acheter sans mise de fonds

13 décembre, 2019 par Nabil Farah
Dans cet article
  • Il est possible d’acheter une propriété même si vous pensez ne pas avoir les fonds nécessaires.

  • Les conditions varient d’une méthode à une autre – la préparation est donc primordiale

  • Vous devez mettre des efforts et avoir la volonté requise afin d’y arriver

Vous avez sûrement dû entendre parler de ces méthodes sans savoir exactement comment elles fonctionnaient. Acheter avec ZÉRO $ en poche n’est pas un mythe et je vais vous expliquer comment y arriver.

35% des canadiens ne sont pas propriétaires des maisons qu’ils habitent. La plupart d’entre eux souhaiteraient investir en immobilier mais manquent soit de moyens financiers (mise de fonds, revenus) ou ont un mauvais bureau de crédit. Une autre partie souhaite rester locataire et c’est leur droit.

Cet article se concentre sur ceux qui souhaitent acheter de l’immobilier mais ne détiennent pas la mise de fonds requise pour faire un tel achat. Les propriétés admissibles au financement que je vous propose sont au total : Condo / Maison / Duplex / Triplex / Quadruplex.

ampoule et idées

Quelles sont les conditions?

  • Avoir un bureau de crédit acceptable
  • Avoir l’intention d’habiter le logement
  • Avoir un revenu (consulter un professionnel pour déterminer votre revenu admissible)
  • Mise de fond minimale de 5% (pour condo / maison / Duplex) et 10% (triplex / quadruplex)

Quelles sont ces méthodes?

Méthode 1 :  Utiliser une marge de crédit personnelle

Si vous détenez déjà une marge de crédit personnelle, c’est possible de l’utiliser comme apport lors de votre demande hypothécaire. C’est un type de mise de fond admissible. Lors de la présentation du dossier, vous devez calculer en avance l’endettement relié à cette marge de crédit et l’ajouter à vos passifs. Les calculs standards s’appliquent, c’est-à-dire que nous allons calculer vos ratios d’endettement d’achat de votre propriété et de vos dettes personnelles et ces ratios doivent respecter les exigences des banques et des assureurs. Consulter votre courtier hypothécaire ou votre banquier pour éviter toute surprise.

NB : Si vous n’avez pas de marge de crédit personnelle, vous pouvez toujours la demander. Encore une fois, un professionnel peut vous aider à bâtir votre dossier pour augmenter vos chances de succès et vous sauver du temps et argent.

Méthode 2 : Prêt REER pour un RAP (Régime d’accès à la propriété)

Si vous avez déjà accumulé des REER, il vous est possible de les utiliser, sans pénalité, à l’achat d’une première propriété. Si vous ne détenez pas de REER ou que vous ayez accumulé un montant insuffisant, vous pourrez contracter un prêt REER.

Cette méthode ne s’applique que pour les premiers acheteurs ou des anciens propriétaires qui ont vendu leur propriété il y a plus de 4 ans, afin de respecter les exigences du programme RAP.

Ce qu’il faut savoir au sujet de ce programme :

  • La date où vous contractez le prêt REER doit être au moins 90 jours avant de faire votre acquisition, soit passer chez le notaire.
  • Le calcul de l’engagement envers le prêt REER doit être calculé en avance, pour éviter toute surprise
  • Savoir si vous être admissible à un retour d’impôt

NB : Il faut faire attention ici, la plupart des banques ne vous permettront pas de retirer vos REER avant d’avoir payé le prêt au complet. Heureusement, certaines banques le permettent. Il faut choisir sa banque avec précaution afin que votre plan fonctionne sans problèmes et surtout sans surprises.

Méthode 3: Love Money

Le Love money, plus communément appelé don de la famille directe (ou immédiate – Père, mère, frère, sœur, fils ou fille).  C’est une source de mise de fonds admissibles. La façon de traiter cette mise de fond est très simple et est acceptable par la très grande majorité des banques et assureurs.

Méthode 4 : Refinancer une de vos propriétés

Si vous détenez déjà une propriété et avez accumulé suffisamment d’équité dessus, vous pourrez la refinancer pour extraire de la liquidité à investir dans votre nouvelle propriété. Étant donné que cette méthode requiert l’expérience d’un professionnel aiguisé, vous devez absolument consulter votre banquier ou courtier hypothécaire afin de connaître le montant que vous pourrez en retirer, le financement maximal autorisé et les conditions applicables à ce type de montage financier.

Méthode 5 : Avoir un plan solide d’épargne continue

Plusieurs véhicules de placement favorisent ce type d’épargne afin d’éviter de payer de l’impôt sur le gain en capital, intérêts et dividendes gagnés durant la période concernée. Ces véhicules sont le REER ou le CELI. Chacun d’entre eux présente des avantages. Le but ici est de vous assoir avec votre planificateur financier ou votre représentant en épargne collective et d’établir votre plan :

  • Combien pouvez-vous épargner par mois / deux semaines
  • Quand est-ce que vous prévoyez d’acheter
  • Quel type de véhicule choisir
  • Combien de temps cela vous prendra afin d’obtenir la somme souhaitée

Par où commencer?

Contacter votre spécialiste en financement hypothécaire pour voir quelle option vous convient le mieux. Étant donné que chaque cas est différent, la consultation devient votre première étape. Ensuite, vous devez vous préparer mentalement, financièrement et activement à finaliser votre plan. Une propriété est au bout du tunnel et le jeu en vaut la chandelle.

Vous avez maintenant 5 méthodes claires et précises pour une acquisition avec 0$ en poche. Acheter un bien immobilier peut paraître compliqué mais avec la bonne stratégie jumelée aux conseils de professionnels, cela devient une réalité.

Ayant été banquier et représentant en épargne collactive et maintenant courtier hypothécaire avec 25 banques et prêteurs, je peux vous assister avec toutes ces stratégies et vous orienter vers les meilleurs prêteurs avec les meilleures conditions (taux, privilèges de remboursement… etc.).

Nabil Farah
Spécialiste en financement immobilier hypothécaire
Courtier hypothécaire
514-649-5388

À retenir
  • Des conditions préalables doivent être satisfaites avant toute démarches, comme votre bureau de crédit et vos revenus admissibles.

  • Vous pouvez emprunter la mise de fonds de plusieurs façons afin d’être indépendant dans votre achat.

  • Vous pouvez obtenir un don de votre famille pour avoir le coup de pouce nécessaire.

  • Consulter un professionnel demeure l’option No 1 à privilégier. Leurs services sont gratuits la plupart des fois pour les investissements et les hypothèques résidentielles standards.