Investir dans un petit plex (comme un duplex, un triplex ou un quadruplex) peut offrir des rendements intéressants. Ce guide vous accompagne pour comprendre les étapes essentielles de cet investissement immobilier, de la mise de fonds à la rentabilité locative, afin de maximiser le rendement de votre investissement cette année
Qu’est ce qu’un plex?
Un plex est un immeuble à plusieurs unités résidentielles, comme un duplex, un triplex ou un quadruplex, qui offre des revenus locatifs et qui est plus facile à gérer qu’un grand immeuble.
Pourquoi choisir d’investir dans un plex?
Investir dans un petit plex (comme un duplex ou un triplex) permet de générer des revenus locatifs, de réduire les risques financiers et de faciliter la gestion, tout en couvrant une partie de vos paiements hypothécaires.
Un petit plex offre de nombreux avantages pour les investisseurs, en particulier pour ceux qui cherchent à se lancer dans l’immobilier locatif avec un capital de départ plus limité. En investissant dans une ou deux unités locatives supplémentaires, vous pouvez réduire le risque lié aux vacances locatives et stabiliser vos revenus mensuels. Cela vous permet aussi de gérer un projet à plus petite échelle, ce qui le rend moins complexe que d’investir dans de plus grands immeubles avec de multiples locataires.
Le marché immobilier locatif est aussi très favorable depuis 2025, notamment pour les petites unités qui sont de plus en plus recherchées en raison de la demande croissante pour des logements accessibles. Les petits plex offrent un bon potentiel de valorisation, car les quartiers recherchés et la gestion plus simple de ces biens peuvent offrir un rendement locatif intéressant à long terme.
Les bons réflexes pour investir dans l’immobilier au Québec
Vous êtes convaincu que c’est le bon moment pour vous d’investir dans un plex pour commencer à faire fructifier votre patrimoine ? Alors découvrez nos conseils pour adopter les bons réflexes et limiter le risque d’erreurs. Bien évidemment, chaque situation est différente et nos conseils ne remplaceront jamais un rendez-vous avec un courtier hypothécaire qui pourra s’adapter à votre profil ainsi qu’à votre projet.
Calculez votre capacité d’emprunt et le taux de rendement de votre plex
Il est important de se projeter dans son projet, mais pour gagner du temps, il est important d’identifier ce que vous êtes en capacité d’acheter. Cela va influencer votre projet et le type de biens que vous êtes susceptible d’acquérir. Pour cela, nous vous conseillons de commencer par calculer votre capacité d’emprunt.
Une fois que vous connaissez votre capacité, dès que vous identifiez un plex potentiel, réalisez une analyse financière détaillée.
Vérifiez si les loyers couvrent bien vos paiements hypothécaires et analysez la nécessité d’éventuelles rénovations. Vérifiez si l’immeuble dont vous convoitez l’achat nécessite des améliorations ou des rénovations importantes.
Un duplex demande moins de gestion, mais offre généralement un rendement inférieur aux triplex et aux quadruplex.
Anticiper les frais annuels
Même si l’immobilier est généralement un investissement peu risqué, de nombreux frais annuels peuvent apparaître, notamment les taxes municipales, les taxes scolaires et les droits de mutation immobilière. Heureusement, ces dépenses peuvent être compensées par les revenus locatifs générés par le bien. De surcroît, les taxes municipales, les taxes scolaires et les droits de mutation immobilière semblent moins décourageants si on garde à l’esprit qu’ils seront épongés par les revenus de location.
Investissez dans un quartier en devenir
Étudiez les quartiers où se situent les propriétés et évaluez la demande locative, ainsi que l’évolution des prix à long terme. Un bon emplacement peut significativement augmenter vos chances de succès. Une fois que vous disposez de toute l’information nécessaire, établissez des scénarios en fonction des taux d’intérêt, des coûts, de l’inflation, etc.
Si l’achat d’un plex s’apparente à la gestion d’une entreprise, la mise de fonds ne saurait toutefois rapporter un profit immédiat. La patience est donc le mot d’ordre.
Comment calculer le rendement de son investissement?
Pour calculer le rendement de votre investissement, soustrayez les dépenses d’exploitation (y compris les intérêts hypothécaires) aux revenus générés, puis divisez le reste par la mise de fonds investie pour obtenir le rendement annuel. Assurez-vous que ce rendement est supérieur à votre taux hypothécaire pour garantir la rentabilité.
Par exemple, imaginons que vous achetiez un duplex pour 300 000 $ avec une mise de fonds de 20 % (60 000 $). Supposons que vous génériez 24 000 $ de revenus locatifs annuels et que vos dépenses d’exploitation, y compris les intérêts hypothécaires, s’élèvent à 18 000 $ par an. Le rendement brut annuel serait de : (24 000 $ – 18 000 $) ÷ 60 000 $ = 10 %. Dans ce cas, l’investissement serait rentable si votre taux hypothécaire est inférieur à 10 %.
Quelle est la mise de fonds minimale pour faire l’achat d’un plex?
Les conditions pour l’achat d’immeubles à revenus varient en fonction du nombre de logements et de votre statut d’occupant. Voyons ces différences au cas par cas.
La mise de fonds pour un duplex
Si vous prévoyez occuper l’un des logements, la mise de fonds minimale sera équivalente à 5 % de la valeur du bien. Au-delà de 500 000 $, il vous faudra ajouter 10 % sur le montant excédentaire. Si le duplex est destiné à la location, c’est plutôt 20 % du prix de la propriété que vous devrez verser.
La mise de fond pour un triplex ou quadruplex
La mise de fonds sera également de 20 % dans le cas d’un triplex ou d’un quadruplex locatif. Si vous êtes propriétaire-occupant, vous devrez verser au moins 10 % de sa valeur.
La mise de fonds pour un plex de cinq unités ou plus
Pour un plex de cinq unités ou plus, la mise de fonds exigée représentera 15 % de sa valeur, et ce, que vous occupiez l’un des logements ou non.
Augmenter sa mise de fonds grâce aux subventions
L’accumulation d’une mise de fonds suffisante pour investir dans un plex peut représenter un véritable défi, surtout si vous ne souhaitez pas souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Il existe plusieurs programmes et crédits pour aider les premiers acheteurs à augmenter leur mise de fonds. Vous êtes déjà propriétaire? Vous pourriez tout de même être admissible à certaines subventions.
La rentabilité locative en 2025
En 2025, la rentabilité locative est influencée par des facteurs économiques clés.
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de divers facteurs, tels que l’emplacement, les taux d’intérêt et la demande locative. En 2025, ces éléments continuent de jouer un rôle majeur dans la détermination des rendements.
Les petits plex, comme les duplex et les triplex, restent parmi les options les plus intéressantes pour les investisseurs. Ces types de biens immobiliers offrent des revenus stables tout en étant plus faciles à gérer que les grands immeubles.
En 2025, les rendements locatifs varient drastiquement en fonction de l’emplacement et de l’état de la propriété. En général, les secteurs à forte demande offrent des rendements plus élevés. Pour obtenir d’autres conseils et en savoir plus sur les facteurs qui influencent les rendements de ces investissements immobiliers, consultez notre article sur les perspectives du marché immobilier au Canada.
Obtenez le meilleur taux pour l’achat de votre plex
Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, nos courtiers vous aideront à estimer les frais récurrents liés à un petit plex, tels que les taxes foncières, l’assurance habitation et les frais d’entretien, afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Grâce à notre approche transparente et à notre connaissance approfondie du marché immobilier canadien, nous vous offrons des conseils adaptés à votre profil et à vos objectifs financiers.
Besoin de plus de détails sur les frais annuels de votre petit plex? Discutez avec un expert Multi-Prêts dès maintenant pour obtenir une estimation complète.
À retenir
- Un duplex demandera moins de gestion, mais offrira généralement un rendement inférieur aux triplex et aux quadruplex.
- En effet, la mise de fonds nécessaire pour faire l’achat d’un plex varie en fonction du nombre de logements qu’il contient et de votre intention d’y habiter ou non.
- Il est plus risqué d’investir dans une maison intergénérationnelle.