Vous envisagez de devenir propriétaire, mais vous n’avez pas l’argent pour constituer une mise de fonds? Heureusement, pour que vous puissiez acheter la maison de vos rêves, plusieurs solutions s’offrent à vous.
Les options possibles pour acheter sans mise de fonds au Québec
Programmes municipaux
Certaines villes comme Montréal, Québec et Laval offrent des subventions et des crédits d’achat afin d’attirer les familles sur leur territoire.
Programme Accès Famille Québec
La Ville de Québec propose par exemple le programme Accès Famille, une aide financière pour constituer une mise de fonds pour l’acquisition d’une habitation neuve dont le prix de vente ne dépasse pas 370 000 $, taxes et ristourne incluses. Également appelé crédit d’accession, ce programme prend la forme d’un prêt sans intérêt équivalent à 5,5 % du prix d’achat de la propriété. Dans le cas d’une habitation homologuée Novoclimat, l’offre sera bonifiée par une remise directe de 3,5 % sur l’hypothèque. À la revente, les propriétaires devront alors rembourser le pourcentage accordé sur la plus-value. Les futurs acheteurs n’ayant pas été propriétaires au cours des cinq dernières années et dont le revenu brut ne dépasse pas 150 000 $ y sont admissibles
Programme Accès Condos
Mis en place par la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM), le programme Accès Condos permet à tous ceux qui souhaitent acheter un condo accrédité de profiter d’un crédit d’achat de 10 % pour constituer une mise de fonds. Les futurs propriétaires doivent toutefois verser un acompte de 1 000 $. Lors de la revente, ceux-ci devront alors rembourser le crédit d’achat, ainsi que 10 % de la plus-value.
Avant d’entreprendre des démarches, n’hésitez pas à contacter votre municipalité afin de vous assurer que vous êtes bien admissibles aux différents programmes offerts.
Marge de crédit personnelle
Bien qu’elle soit considérée comme source non traditionnelle, une marge de crédit personnelle vous permet de constituer votre mise de fonds. Il pourrait cependant être plus laborieux de trouver une institution financière disposée à vous accorder ce prêt. Pour mettre toutes les chances de votre côté, veillez à ce que votre dossier de crédit soit bon et que votre situation financière soit stable. Sachez également que l’endettement lié à cette marge de crédit sera pris en compte, ce qui influera sur vos ratios d’endettement.
Régime d’accès à la propriété et prêt REER
Si vous détenez un REER, vous pouvez y retirer jusqu’à 35 000 $ (ou 70 000 $ par couple) sans pénalité pour constituer une mise de fonds. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est offert aux acheteurs d’une première propriété et à ceux qui ne sont plus propriétaires depuis quatre ans. L’habitation doit devenir la résidence principale au plus tard le 1er octobre de l’année suivant le retrait du REER. Vous disposez ensuite de 15 ans pour rembourser cette somme, à partir de la deuxième année civile suivant le RAP.
Si vous ne disposez pas d’une somme suffisante, vous pouvez contracter un prêt, déposer ces fonds dans un REER et ne pas y toucher pendant au moins 90 jours avant l’achat. Comme il en va pour tout prêt, vous devrez payer les intérêts. Comme le processus d’emprunt peut s’avérer long et que les conditions peuvent différer d’une institution financière à l’autre, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.
Love Money et sûreté supplémentaire
Dans ce contexte immobilier difficile, peut-être envisagez-vous de demander l’aide d’un proche. Appelé Love Money, un don de la famille immédiate pourrait vous permettre de constituer une mise de fonds. Vous devrez toutefois transmettre une lettre de don comprenant notamment le nom du donateur ainsi que le lien qui vous unit, tout en indiquant que les fonds constituent véritablement un cadeau et donc, qu’aucun remboursement n’est exigé.
Un membre de votre famille possède une maison? Celui-ci pourrait, s’il accepte, financer votre mise de fonds à même son hypothèque. En optant pour une sûreté supplémentaire, vos proches utilisent l’équité de leur propriété pour vous aider, plutôt que de toucher à leurs économies.
Refinancement d’une de vos propriétés
Si vous détenez déjà une propriété, et que vous avez accumulé suffisamment de capitaux, vous pourriez contracter un prêt supplémentaire et vous servir de ces liquidités pour constituer une nouvelle mise de fonds.
Renégocier votre prêt hypothécaire pourrait aussi être une solution intéressante pour consolider vos dettes ou obtenir du financement pour, par exemple, un apport en vue d’acheter une nouvelle propriété. Les modalités de votre prêt hypothécaire pourraient toutefois changer. N’hésitez pas à pour faire un choix éclairé.
Stratégie d’épargne solide
Vous envisagez d’acheter une maison prochainement, mais vous ne savez pas si vous pouvez vous le permettre? Sans compter qu’il peut être difficile de s’y retrouver entre le RAP, le REER ou encore le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Un planificateur financier peut par exemple vous aider à élaborer un budget et à mettre en place une stratégie de placements qui vous permettra non seulement de faire fructifier votre argent, mais aussi d’en économiser davantage!
Location avec option d’achat
Si vous songez à devenir propriétaire, mais que vous ne vous qualifiez pas pour un prêt hypothécaire ou que vous n’avez pas accumulé une mise de fonds suffisante, la location avec option d’achat pourrait être la solution tout indiquée. Cela consiste à louer une propriété pendant une période déterminée avant de l’acheter. Vous pourrez ainsi vérifier si celle-ci vous convient, tout en amassant la somme nécessaire pour l’acheter. Pour ce faire, vous devez déterminer au préalable les conditions de l’entente avec le propriétaire, comme la durée de la location, le montant du loyer et le prix d’achat de la maison.
Achat avec d’autres personnes
Quand un couple décide d’investir conjointement dans une propriété, il arrive fréquemment que l’un des deux « avance » un montant d’argent à l’autre pour y parvenir. En effet, la mise de fonds peut tout à fait provenir d’un seul acheteur. Que ce soit en raison d’obligations financières différentes ou d’un revenu inégal, et qu’un remboursement soit prévu ou non, il est fortement recommandé de laisser une trace de cette entente afin d’éviter les mauvaises surprises.
Achat de la maison d’un proche parent
Et si vous achetiez la maison de votre enfance, ou celle de votre tante qui envisage de s’installer dans plus petit? C’est tout à fait possible grâce au don d’équité. Imaginons que vos parents décident de vous vendre pour 400 000 $ leur propriété évaluée à 480 000 $. La différence, soit 80 000 $, sera considérée comme une mise de fonds. Et comme celle-ci représente 20 % du prix de la maison, vous n’aurez pas à payer de prime d’assurance prêt hypothécaire. Sans compter que vous vous soustrairez aux droits de mutation, soit la mal nommée « taxe de bienvenue ».
Les conditions pour pouvoir acheter une maison sans mise de fonds
Pour vous prévaloir de l’une de ces avenues, vous devez satisfaire à certaines conditions.
Une bonne cote de crédit
Si les critères relatifs au pointage de crédit peuvent différer d’une institution financière à l’autre, une cote de crédit élevée, supérieure à 650, est indispensable pour obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Il existe plusieurs moyens pour améliorer votre score, comme payer vos factures et rembourser vos dettes à temps, ou encore diversifier vos outils de crédit tout en les utilisant avec parcimonie. Vous devez également prouver que vous n’avez jamais fait faillite.
Un revenu stable
Vous devez démontrer que vos revenus sont suffisants pour rembourser votre prêt hypothécaire, mais ce n’est pas tout. Les institutions financières sont en effet tout aussi concernées par votre stabilité professionnelle ainsi que par toutes vos autres sources de revenus, s’il y a lieu. En somme, vous devez être en mesure de vous acquitter de vos obligations en cas de perte ou de diminution de revenus.
Un peu d’épargne
Même si vous ne possédez pas de mise de fonds, il vous faudra malgré tout démontrer que vous êtes capable de payer certaines dépenses comme les frais de notaires et les droits de mutation.
La source des fonds
Il n’est pas rare que les institutions financières examinent la provenance des fonds utilisés pour l’achat d’une propriété, surtout sans mise de fonds. Soyez donc prêt à fournir rapidement l’information demandée, à défaut de quoi un prêt hypothécaire pourrait vous être refusé.
Votre courtier hypothécaire peut vous guider tout au long de ce processus.
Les avantages et les inconvénients d’acheter sans mise de fonds traditionnelle
Bien qu’il ne soit pas possible d’acquérir une maison sans aucune mise de fonds, il existe plusieurs méthodes alternatives pour obtenir les 5% requis pour l’obtention d’une hypothèque auprès des institutions. Ces options présentent des avantages mais aussi des inconvénients. Détaillons-les ensemble.
Les avantages
C’est d’autant plus vrai dans ce contexte immobilier : acheter une maison sans mise de fonds accumulée traditionnellement vous permet d’accéder à la propriété plus rapidement que si vous deviez attendre d’avoir rassemblé assez d’argent. Vous commencez ainsi à bâtir votre patrimoine et contribuez à augmenter votre valeur nette.
L’utilisation de l’une de ces méthodes alternatives, au lieu de mobiliser vos économies pour constituer une mise de fonds, vous permet de conserver votre argent. Cela vous permet alors de détenir suffisamment de liquidités pour d’autres investissements ou projets, mais aussi pour parer aux dépenses imprévues.
Les inconvénients et les risques
Acheter avec une mise de fonds non traditionnelle peut entraîner des coûts supplémentaires, qui se traduisent généralement par des versements mensuels plus élevés. En plus de devoir faire face à une dette plus importante, vous pourriez par exemple avoir à débourser davantage pour la prime d’assurance prêt hypothécaire.
Les prêts hypothécaires avec un faible apport peuvent également être assujettis à des taux d’intérêt plus élevés, puisque cet emprunt est jugé comme étant davantage à risque.
Cela peut aussi limiter votre marge de manœuvre quant à la négociation avec le vendeur.
C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre ce qu’implique l’achat d’une propriété sans mise de fonds avant d’entamer des démarches en ce sens. N’hésitez pas à demander conseil à votre courtier hypothécaire!
À retenir
- Plusieurs solutions s’offrent à vous pour acheter la maison de vos rêves, même si vous n’avez pas accumulé suffisamment d’argent.
- Votre dossier de crédit doit être excellent et votre revenu doit être stable pour y parvenir.
- Acheter une maison sans mise de fonds vous permet d’accéder à la propriété plus rapidement.
- Cela peut toutefois entraîner des coûts supplémentaires, qui se traduisent généralement par des versements mensuels plus élevés.