Si vous envisagez de devenir propriétaire, vous vous demandez probablement combien vous serez en mesure d’emprunter pour pouvoir acheter la maison de vos rêves.

Voici tout ce que vous devez savoir avant de partir en quête de votre future demeure.

Les éléments qui ont une incidence sur votre capacité d’emprunt

Plusieurs éléments seront pris en compte par les institutions financières pour évaluer le montant maximum que vous serez en mesure d’allouer à votre propriété et aux paiements hypothécaires s’y rattachant. Les critères peuvent cependant varier d’un prêteur à un autre et en fonction du marché immobilier.

Vos revenus

Sans grande surprise, votre revenu annuel brut (avant déduction et impôt) ou celui de votre ménage est un bon indicateur de votre capacité à rembourser un emprunt plus ou moins élevé.

Si vous recevez des primes d’emploi, sachez qu’elles ne sont pas prises en compte par tous les prêteurs et que certaines exceptions peuvent s’appliquer.

Le calcul diffère également pour les travailleurs autonomes, qui doivent par ailleurs démontrer qu’ils se sont acquittés de leur impôt auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Les revenus tirés de placements, la pension alimentaire, l’allocation canadienne pour enfants et les pensions des régimes privés et gouvernementaux sont généralement pris en compte par les institutions prêteuses et les banques. N’hésitez pas à consulter un courtier hypothécaire pour y voir plus clair.

Votre mise de fonds

Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous aurez à emprunter. Vos versements hypothécaires seront alors moins importants, ce qui entraînera par le fait même une diminution de vos dettes.

Une mise de fonds importante pourrait aussi vous permettre de profiter de conditions hypothécaires avantageuses, en plus de réaliser des économies importantes sur la prime d’assurance prêt hypothécaire (SCHL).

Votre taux d’endettement et votre dossier de crédit

Avant de consentir à vous octroyer un prêt, les institutions financières passeront votre taux d’endettement au peigne fin en se basant sur deux ratios : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).

Amortissement brut de la dette

Le premier permet d’évaluer le pourcentage de votre revenu annuel brut alloué aux dépenses liées à votre propriété, ou à votre logement si vous êtes locataire. Cela inclut les versements hypothécaires ou le loyer, les taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage et les frais de condo, s’il y a lieu. Dans le cas d’un prêt assuré, c’est-à-dire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété, le ratio doit se situer entre 32 % et 39 %.

Amortissement total de la dette

Si c’est nécessaire dans votre cas, le prêteur calculera ensuite l’ATD, qui permet quant à lui de déterminer si vous serez en mesure de rembourser vos dettes et votre hypothèque. Pour l’obtenir, il suffit d’ajouter vos dépenses courantes et les différentes dettes contractées aux dépenses consacrées au logement, toujours en fonction de votre revenu annuel brut. Selon les normes gouvernementales en vigueur, ce ratio ne doit pas dépasser 44 %, bien que les exigences varient d’un prêteur à un autre.

Votre dossier de crédit sera également étudié, puisque celui-ci témoigne de vos habitudes de consommation et de votre capacité à vous acquitter de vos responsabilités financières. Une bonne cote de crédit pourrait également vous permettre des conditions hypothécaires avantageuses, ainsi qu’un taux d’intérêt intéressant.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt déterminé par le prêteur a aussi une incidence sur votre capacité d’emprunt. En effet, plus votre taux sera élevé, plus vos versements hypothécaires sur votre prêt seront importants.

Les frais à considérer lors de l’achat d’une maison

Maintenant que vous savez quel genre de propriété vous pouvez vous permettre et à quel prix, il est fort probable que vous dirigiez vos recherches vers des maisons dont le prix avoisine votre capacité d’emprunt. Faites différents scénarios de versements hypothécaires mensuels avec notre calculatrice.
Il serait toutefois plus judicieux de jeter votre dévolu sur une demeure moins chère afin de vous laisser une marge de manœuvre pour vous acquitter des frais liés à l’achat de votre maison, qui représentent environ 1,5 % du prix de votre propriété.

Les taxes municipales et foncières

Que vous soyez déjà propriétaire ou non, vous avez certainement entendu parler de la fameuse « taxe de bienvenue », aussi appelée droits de mutation. En général, les nouveaux acheteurs reçoivent la facture de trois à six mois après l’acquisition de la propriété.

Il vous faudra également vous acquitter chaque année des taxes municipales et scolaires. Lors de l’achat, le notaire procédera à la répartition entre l’acheteur et le vendeur des montants des taxes pour la période en cours.

L’assurance habitation

Une fois que vous en serez propriétaire, votre maison deviendra probablement votre bien le plus précieux… d’où l’importance de l’assurer adéquatement! Attendez-vous à ce que cela vous coûte passablement plus cher que lorsque vous étiez locataire.

Les frais de notaire

Au Québec, toute transaction immobilière doit passer par l’étude d’un notaire, dont les honoraires sont en grande partie déboursés par l’acheteur. D’autres frais peuvent s’ajouter à la facture, comme les frais d’assurance-titres.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt?

Plus votre capacité d’emprunt est élevée, plus grandes seront les chances d’obtenir des conditions hypothécaires avantageuses. La bonne nouvelle, c’est qu’il est tout à fait possible de l’augmenter!

Réduire vos dettes et vos obligations financières

Vous savez maintenant que votre taux d’endettement a une incidence importante dans le calcul de votre capacité d’emprunt, tout comme votre dossier de crédit. Quelques mesures simples peuvent donc être mises en place avant d’entamer un processus d’achat.

Il pourrait être judicieux de réduire vos dettes, notamment en les consolidant, de veiller à payer le total de vos factures à temps et d’utiliser votre carte de crédit avec parcimonie.

Si comme de nombreux futurs acheteurs vous cumulez des dettes d’études, il vous faudra fort probablement mettre en place une stratégie de remboursement, sans quoi vous pourriez par exemple vous voir refuser un prêt hypothécaire.

Augmenter votre mise de fonds

Une mise de fonds plus élevée témoignera de vos bonnes habitudes de consommation et de votre capacité financière, tout en diminuant le montant de l’emprunt et des versements hypothécaires.

Augmenter vos revenus

Si l’augmentation de vos revenus aura une incidence positive sur votre taux d’endettement, les prêteurs seront également sensibles à votre stabilité d’emploi.

FAQ:

Vous songez à devenir propriétaire, mais vous voulez savoir à quoi vous en tenir avant d’amorcer un processus de préapprobation? Munissez-vous de certains renseignements tels que votre revenu annuel brut, la mise de fonds que vous souhaitez verser ou encore le montant de vos dettes, puis laissez notre calculatrice faire le travail pour vous.
Un mauvais dossier de crédit et un taux d’endettement trop élevé pourraient vous empêcher d’obtenir de bonnes conditions hypothécaires et un taux d’intérêt intéressant. Cela réduira par le fait même votre capacité d’emprunt.
Le montant de la « taxe de bienvenue » est calculé par tranche, en fonction de la valeur de la propriété. Si certaines villes comme Montréal et Québec ont fixé leur propre barème, les taux en vigueur pour l’ensemble de la province sont les suivants :
– De 0 $ à 55 200 $ : 0,5 %
– De 55 200,01 $ à 276 200 $ : 1 %
– À partir de 276 200,01 $ : 1,5 %
– Au-delà de 500 000 $, certaines municipalités peuvent exiger un taux allant jusqu’à 3 % de la valeur de la propriété.

À retenir

  • Votre taux d’endettement et votre dossier de crédit ont une incidence sur votre capacité d’emprunt.
  • Évitez d’utiliser votre capacité d’emprunt maximale afin de pouvoir payer les dépenses liées à l’achat de votre maison.
  • Plus votre capacité d’emprunt est élevée, plus vos conditions hypothécaires seront avantageuses.