Vous vous demandez combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison? Découvrez les facteurs clés, les calculs à faire et nos outils pour estimer votre capacité d’emprunt de manière précise.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt?
La capacité d’emprunt est le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir d’un prêteur hypothécaire en fonction de ses revenus bruts, de ses dettes actuelles et du montant de sa mise de fonds.
Elle est calculée à l’aide de ratios d’endettement normalisés, comme l’ABD (amortissement brut de la dette) et l’ATD (amortissement total de la dette).
Ce calcul permet aux institutions financières de déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et jusqu’à quel montant, tout en s’assurant que vous ne vous placez pas dans une situation de surendettement. Votre capacité d’emprunt peut varier selon le taux d’intérêt, la durée d’amortissement, les frais liés à la propriété et le type de prêt choisi.
Les ratios ABD et ATD : définitions, seuils recommandés et tableau comparatif
Les ratios ABD et ATD permettent d’évaluer votre capacité à faire face à vos obligations mensuelles sans compromettre votre stabilité financière.
Tableau comparatif : ABD et ATD
| Critère | ABD | ATD |
|---|---|---|
| Inclut le logement | Oui | Oui |
| Inclut les dettes personnelles | Non | Oui |
| Seuil maximal recommandé | ≤ 32 % | ≤ 40-44 % |
| Objectif | Évaluer les coûts liés au logement | Évaluer la capacité globale de remboursement |
| Souplesse selon le profil | Moyenne | Variable (plus stricte en cas de dettes élevées) |
| Utilisé pour… | Déterminer si le logement est abordable | Déterminer si l’emprunteur est surendetté |
Comment se calcule le ratio ABD?
Le ratio ABD correspond au pourcentage de vos revenus bruts mensuels alloué aux dépenses liées à votre propriété, ou à votre logement si vous êtes locataire. Cela inclut les versements hypothécaires ou le loyer, les taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage et les frais de condo, s’il y a lieu.
Pour obtenir votre ABD, additionnez les frais que vous consacrez annuellement à votre logement, puis divisez le total par le revenu annuel brut de votre ménage. Il vous suffit ensuite de multiplier ce montant par 100.
Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel, l’ABD doit généralement être égal ou inférieur à 32 % de votre revenu brut mensuel.
Comment se calcule le ratio ATD?
Le ratio ATD va plus loin : il inclut les frais de logement ainsi que l’ensemble de vos dettes mensuelles. Il permet d’avoir une vue complète de votre endettement et donc de votre capacité réelle à rembourser.Pour l’obtenir, vous devez additionner les différentes dettes contractées et les ajouter aux frais alloués à votre propriété. Divisez ensuite cette somme par le revenu annuel brut de votre ménage, puis multipliez ce résultat par 100. En règle générale, l’ATD ne doit pas dépasser 40 % à 44 % selon votre profil et la politique du prêteur.
Comment estimer votre capacité d’emprunt?
Plusieurs outils et méthodes permettent de faire une estimation réaliste de votre capacité d’emprunt hypothécaire incluant le coût total et le choix de la durée du prêt.
Utilisez notre calculateur en ligne
Vous vous demandez combien vous pouvez vous permettre de payer pour votre propriété de rêve? Notre calculatrice de capacité d’emprunt en ligne vous aide à calculer votre capacité d’emprunt.
Pour ce faire, vous devez y inscrire :
- votre revenu brut annuel (et celui de votre coemprunteur s’il y a lieu)
- votre mise de fonds
- la période d’amortissement souhaitée
- une estimation du taux d’intérêt hypothécaire que vous vous attendez à payer
- vos dettes mensuelles
- une estimation de vos dépenses de chauffage et d’électricité
- vos taxes municipales et scolaires
- vos frais de condos
Le résultat de notre outil doit être considéré à titre indicatif. N’hésitez pas à communiquer avec votre courtier Multi-Prêts pour avoir l’heure juste.
Quels revenus faut-il prendre en compte?
Vos revenus bruts, ou ceux de votre ménage, sont un bon indicateur de votre capacité à rembourser un emprunt plus ou moins élevé. Seuls ceux qui sont stables et récurrents sont comptabilisés. Cela comprend les revenus tirés de placements et les pensions des régimes privés et gouvernementaux. Si vous recevez des primes d’emploi, sachez qu’elles ne sont pas prises en compte par tous les prêteurs et que certaines exceptions peuvent s’appliquer. Une partie de vos revenus locatifs peut également être considérée. Il en va de même pour les allocations familiales, qui pourraient ne pas être retenues en totalité.
Le calcul diffère pour les travailleurs autonomes, qui doivent fournir une preuve de revenu pour les deux dernières années et démontrer qu’ils se sont acquittés de leur impôt auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC).
Comment intégrer les dettes et les obligations mensuelles?
Vos dettes influencent votre capacité d’emprunt en diminuant votre revenu disponible, ce qui augmente par la même occasion le risque pour le prêteur. Un mauvais dossier de crédit et un taux d’endettement trop élevé pourraient donc vous empêcher d’obtenir de bonnes conditions hypothécaires.
Parmi les dettes à inscrire, on trouve :
- les prêts (étudiant, auto, personnel)
- les paiements de location auto
- les soldes de carte de crédit
- les marges de crédit
- les pensions alimentaires
- les coemprunts
Les autres facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt dépend aussi de la mise de fonds, du taux d’intérêt et des frais liés à l’achat.
L’incidence de la mise de fonds
Plus votre mise de fonds est élevée, plus votre capacité d’emprunt augmente. En réduisant le montant à financer, vous diminuez le risque pour le prêteur et améliorez vos chances d’approbation. Cela peut aussi vous permettre d’éviter la prime d’assurance de la SCHL, qui s’applique lorsque la mise de fond est inférieure à 20 % de la valeur totale de la propriété.
Pour en savoir plus, découvrez notre guide complet sur les avantages d’une mise de fonds de 20 %.
Les taux d’intérêt
Le taux d’intérêt influence directement votre mensualité hypothécaire et, par conséquent, votre capacité d’emprunt. Un taux plus bas vous permet d’emprunter un montant plus élevé à mensualité équivalente. Pour choisir le bon taux hypothécaire selon votre profil, consultez notre guide sur le taux variable et le taux fixe, qui présente les avantages et les inconvénients de chacun.
Les frais de notaire et les taxes municipales
Ces frais ne sont pas inclus dans la capacité d’emprunt calculée par les prêteurs, mais doivent être anticipés dans votre budget global.
- Frais de notaire : obligatoires au Québec, ils couvrent la rédaction de l’acte de vente et l’enregistrement de l’hypothèque (environ 1 000 $ à 1 800 $).
- Taxe de bienvenue : droit de mutation immobilière à payer à l’achat, calculé selon la valeur de la propriété (souvent plusieurs milliers de dollars).
- Taxes municipales et scolaires : à prévoir dans votre budget annuel, parfois exigées en partie dès la prise de possession.
N’oubliez pas d’intégrer les frais annuels liés à une maison et les dépenses de la vie quotidienne. Il est important d’être réaliste sur l’ensemble des frais que vous avez plutôt que de cibler un bien trop cher par rapport à vos moyens et ne plus être en mesure de vivre.
Il existe également des programmes d’aides qui peuvent vous aider à obtenir des rabais ou des crédits supplémentaires pour augmenter votre capacité d’emprunt (jeunes acheteurs, rénovations écoénergétiques, etc.).
Comment augmenter sa capacité d’emprunt?
Quelques mesures simples peuvent vous permettre d’augmenter votre capacité d’achat.
Réduire ses dettes existantes
Veillez à éliminer les dettes dont les taux sont particulièrement élevés, comme les cartes de crédit, ainsi que de fermer les marges de crédit inutilisées.
La consolidation de dettes peut aussi être une option intéressante si la gestion de vos factures vous cause de l’anxiété.
Augmenter son revenu admissible
Pensez à déclarer tous vos revenus stables, à valoriser les revenus de location ou d’allocations régulières et à éviter les périodes sans revenus. L’ajout d’un coemprunteur solvable pourrait également vous aider.
Éviter les achats à crédit avant l’approbation
Utilisez vos cartes de crédit avec parcimonie et évitez l’ouverture de nouveaux comptes. Si vous le pouvez, attendez l’approbation finale du prêt avant de faire des achats importants ou des demandes de financement.
Exemple de calcul de capacité d’emprunt
Voici un exemple simple pour mieux comprendre comment les prêteurs évaluent votre capacité d’emprunt en fonction de votre profil.
| Profil | Revenu annuel | Dettes mensuelles | Mise de fonds | Capacité d’emprunt estimée |
|---|---|---|---|---|
| Famille avec 2 enfants | 120 000 $ | 1 000 $ | 10 % | 400 000 $ |
| Jeune professionnel solo | 75 000 $ | 300 $ | 5 % | 275 000 $ |
| Couple sans enfant | 95 000 $ | 600 $ | 20 % | 360 000 $ |
| Travailleur autonome | 110 000 $ | 1 200 $ | 15 % | 340 000 $ |
| Retraité avec pension | 65 000 $ | 0 $ | 25 % | 230 000$ |
Estimez votre capacité d’emprunt avec l’aide d’un expert Multi-Prêts
Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs. Nos courtiers sont là pour analyser votre situation, optimiser vos ratios financiers et vous fournir une estimation réaliste de votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos dettes et de votre mise de fonds.
À retenir
- Votre taux d’endettement et votre dossier de crédit ont une incidence sur votre capacité d’emprunt.
- Plus votre capacité d’emprunt est élevée, plus vos conditions hypothécaires seront avantageuses.
- Quelques mesures simples peuvent vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt.