L’achat d’une première maison est un projet emballant et une décision financière majeure. Au Québec, ce processus est encadré par des règles précises et nécessite l’intervention de professionnels clés (courtiers, notaires, inspecteurs).
Pour que cette aventure se déroule sans stress, il est essentiel de bien comprendre les étapes à suivre.
Étape 1 : Calculer votre budget et votre capacité d’emprunt
Avant de commencer à visiter des maisons, il vous faut d’abord déterminer la somme que vous pourrez emprunter. Un budget réaliste vous évitera bien des déceptions et vous orientera vers les bonnes propriétés.
Comment calculer sa capacité d’emprunt hypothécaire?
Votre capacité d’emprunt hypothécaire est le montant maximal que les prêteurs peuvent vous avancer. Son calcul repose sur :
- Vos revenus bruts : les revenus d’emploi et ceux tirés de placements, ainsi que les pensions des régimes privés et gouvernementaux, les primes d’emploi (selon les prêteurs), une partie des revenus locatifs et des allocations familiales, etc.
- Votre endettement actuel : les prêts (étudiant, auto, personnel), les paiements de location auto, les soldes de cartes de crédit, les marges de crédit, les pensions alimentaires, les coemprunts, etc.
- Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et total de la dette (ATD) : ces deux règles de calcul sont généralement utilisées par les créanciers pour déterminer si vos paiements de dettes et de logement restent raisonnables par rapport à vos revenus.
- Le taux de simulation de crise (Stress Test) : depuis 2018, vous devez être admissible à un taux plus élevé que votre taux réel pour garantir votre capacité à rembourser en cas de hausse des taux.
Pour une estimation rapide, utilisez notre outil de calcul de capacité d’emprunt en ligne afin de déterminer votre budget maximal.
Les autres frais à considérer : taxes, ajustements et droits de mutation
Incluez aussi dans votre budget les droits de mutation (« taxe de bienvenue ») et les ajustements de taxes municipales ou scolaires payées d’avance par le vendeur.
Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter une propriété au Québec?
Au Québec, la mise de fonds pour l’achat maison doit être d’au moins 5 % du prix d’achat pour la première tranche de 500 000 $, auquel il faut ajouter 10 % du montant excédentaire. Pour une propriété de 1 500 000 $ et plus, la mise de fonds exigée s’élève à 20 % de la valeur de la maison.
Dans le cas d’une maison dont le prix d’achat est 800 000 $, la mise de fonds sera de 55 000 $, soit 5 % de 500 000 $ (25 000 $) puis 10 % de 300 000 $ (30 000 $).
Plus votre mise de fonds est élevée, plus votre capacité d’emprunt augmente en réduisant le risque pour le prêteur. Le montant alloué influence aussi la prime d’assurance hypothécaire due à la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.
La prime est calculée en fonction d’un pourcentage qui fluctue selon la valeur du prêt par rapport au prix de la propriété. Plus votre mise de fonds est élevée, moins la prime à payer est importante.
- Mise de fonds de moins de 20 % : Vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette prime sera ajoutée à votre prêt.
- Mise de fonds de 20 % et plus : Vous n’aurez pas à souscrire cette assurance, ce qui réduira votre coût d’emprunt total.
Certains programmes gouvernementaux peuvent vous aider à accéder à la propriété, comme le régime d’accession à la propriété (RAP) et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Des crédits d’impôt et des subventions sont également proposés afin d’aider les premiers acheteurs.
Étape 2 : Obtenir votre préautorisation hypothécaire
La préautorisation hypothécaire est une étape fondamentale avant de commencer à visiter des maisons. Elle confirme par écrit votre capacité d’emprunt à un taux hypothécaire garanti pour 90 à 120 jours. Présenter une offre avec une préautorisation prouve votre sérieux et accélère les démarches.
Votre courtier Multi-Prêts réunira les documents nécessaires (revenus, dettes, dossier de crédit) pour négocier votre préautorisation.
Étape 3 : Dénicher la bonne propriété et rédiger l’offre d’achat
Une fois la préautorisation obtenue, vous pouvez commencer la recherche. Vous avez trouvé la maison de vos rêves? C’est donc le moment de faire une offre d’achat!
L’offre d’achat est un document légal qui définit le prix proposé et les conditions qui doivent être remplies pour que la vente soit finalisée. Les conditions les plus courantes et importantes sont :
- Le financement : l’achat est conditionnel à ce que l’acheteur obtienne un prêt hypothécaire dans un délai précis.
- L’inspection : l’achat est conditionnel à une inspection satisfaisante de la propriété.
Veillez à ce que l’offre reste sujette à la révision par votre courtier hypothécaire afin d’éviter toute mauvaise surprise financière.
Étape 4 : Inspecter la propriété et souscrire vos assurances
Une fois l’offre acceptée, le décompte commence pour lever les conditions.
- Inspection en bâtiment : c’est un incontournable pour vous assurer que la maison de vos rêves ne vous réserve pas de mauvaises surprises. Le rapport vous donnera une vue d’ensemble de l’état du bâtiment et vous permettra de négocier le prix ou de vous retirer de la transaction si des problèmes majeurs sont détectés. Le coût de cette inspection varie entre 650 $ et 800 $ pour un bâtiment résidentiel unifamilial, selon l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ).
- Évaluation hypothécaire : les prêteurs peuvent exiger une évaluation officielle de la propriété par un professionnel pour s’assurer que sa valeur marchande est cohérente avec le montant de votre offre d’achat. Dans le cas de prêts ordinaires, les frais d’évaluation sont habituellement payés par le prêteur.
- Assurance habitation : vous devez obligatoirement fournir une preuve d’assurance habitation avant de recevoir les fonds.
Ces démarches sont cruciales pour transformer votre promesse d’achat en un contrat solide.
Étape 5 : Finaliser votre financement hypothécaire
Une fois les conditions levées, votre courtier confirme votre taux définitif, vérifie la conformité de tous les documents du prêteur avant leur envoi au notaire et s’assure que les ajustements (notamment la SCHL) ont été effectués.
L’objectif est de veiller à ce que votre dossier de financement soit complet et exact avant le rendez-vous chez le notaire.
Étape 6 : Passer chez le notaire et récupérer les clés
La dernière des étapes pour l’achat d’une maison est la signature officielle des documents chez le notaire, une démarche obligatoire au Québec pour toute transaction immobilière.
Habituellement, deux visites sont nécessaires. La première vous permettra de signer l’acte de prêt avec le notaire. Vous devrez ensuite attendre de trois à dix jours ouvrables avant de revoir le notaire. Lors de la deuxième rencontre, vous signerez, en présence des vendeurs et du conseiller juridique, l’acte de vente.
Combien coûte un notaire pour l’achat d’une maison au Québec?
Si ce professionnel agit pour les deux parties tout au long du processus, c’est à l’acheteur qu’il incombe de le choisir… et de payer la majorité des frais et des honoraires!
Les honoraires d’un notaire pour l’achat d’une maison varient en fonction de la complexité du dossier et du prix de la propriété, mais vous devez généralement prévoir un montant allant de 1 500 $ à 2 500 $ pour les frais juridiques. Ces frais couvrent :
- La vérification des titres de propriété.
- La préparation de l’acte de vente et de l’acte de prêt hypothécaire.
- La gestion et la remise des fonds.
Ces frais doivent être payés au notaire au moment de la signature, en même temps que votre mise de fonds.
Combien de temps en moyenne faut-il pour l’achat d’une maison, de l’offre à la signature?
En général, il faut compter 30 à 60 jours après l’acceptation de l’offre. Ce délai permet de procéder à l’inspection, à l’évaluation et à la finalisation du financement par le notaire.
En tant que premier acheteur, vous avez besoin de sécurité, de clarté et, surtout, du meilleur taux possible. Le marché hypothécaire au Québec est vaste, mais naviguer seul entre les banques et les institutions peut être complexe et source de stress.
C’est là que le courtier hypothécaire Multi-Prêts devient votre meilleur allié.