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Un condo en Floride financé au Québec

3 février, 2017 par Fabien Major
Dans cet article
  • L’état du marché immobilier
  • Un resserrement des conditions hypothécaires
  • Les dépenses et imprévus à prévoir

Condo en floride avec piscine

Les Québécois et la Floride ont une histoire d’amour qui ne date pas d’hier. Une majorité choisit le « Sunshine State » comme destination idéale de retraite. Ce rêve est devenu encore plus accessible depuis l’éclatement de la bulle spéculative immobilière en 2009. Le creux du marché a été atteint en 2011. Les prix des maisons et condos avaient subi alors une dévaluation allant jusqu’à 70%. Encore aujourd’hui, dans certains cas on observe des demeures dont la valeur se situe au même niveau qu’il y a 15 ans! Une courte recherche sur lesPAC ou Kijiji nous permet de trouver des studios à 55 000$ et des condos 3 ½ qui se trouvent à 15 minutes de voiture de la plage à partir de 125 000$.

Les prix n’ont pas revisité le sommet de 2008 pour la simple et bonne raison que le financement hypothécaire aux États-Unis n’est plus ce qu’il était. Souscrire un emprunt était vraiment trop facile.  Au zénith de l’exubérance immobilière, l’accès à la propriété était si chaotique que les preuves de revenus et d’actifs des emprunteurs n’étaient même pas vérifiées. Résultat, des milliers de dossiers frauduleux se sont accumulés et ont fragilisé tout le système financier. Aujourd’hui les mailles du filet du financement standard sont tellement serrées que les acheteurs étrangers sont découragés par la lourdeur bureaucratique et préfèrent s’en passer. 

Les États Unis : des champions de la paperasse 

Évidemment, si votre situation financière est étincelante et les tracasseries administratives ne vous rebutent pas, vous pouvez très bien utiliser la voie traditionnelle et financer votre achat par une institution américaine. En premier lieu, retenez que des banques canadiennes possèdent des filiales sur place, ce qui peut alléger quelque peu la tâche. Je pense à RBC, Desjardins Bank , NatBank (Banque Nationale) et TD. Un courtier Multi-Prêts peut vous faciliter la vie dans l’étape de financement en Floride.

Lorsqu’on n’est pas citoyen américain, la lourdeur administrative impressionne et en décourage plus d’un.  Les taxes municipales sont plus onéreuses que chez nous, les frais de condo également. Ce qui déplait le plus c’est le fait que tous les documents liés aux transactions doivent passer par des juristes (attorneys). En voyant les nombreuses publicités télévisées de cabinets d’avocats, on comprend que tout un chacun se poursuit pour des banalités. La complexité des contrats, les baux, les ententes d’entretien, hypothèque, quittance, succession et autres nourrissent la bête… et gonflent les factures. 

Refinancer pour financer indirectement 

Pour les Québécois cherchant à faire l’acquisition d’une propriété de vacances en Floride, le moyen le plus simple et efficace à mes yeux est de le faire indirectement. Vous possédez un condo, un chalet ou une maison libre d’hypothèques au Canada? Formidable! Voilà votre porte d’entrée vers les chauds rayons du soleil. 

Votre plan d’action doit débuter par une évaluation sommaire de la valeur marchande de votre propriété canadienne. Ensuite, votre courtier hypothécaire pourra déterminer avec vous quelle portion pourra être hypothéquée. Si par exemple, votre maison vaut 450 000 $, vous pourriez en refinancer 250 000 $. Vous pourriez consacrer 200 000 $ pour l’achat du condo en Floride, plus une réserve de 50 000 $ pour les frais juridiques, les permis, les rénovations et les achats de biens et de meubles. 

Un sondage réalisé par l’association « Florida Realtors  » révélait que 90% des Canadiens qui possèdent des biens immobiliers en Floride les ont achetés comptant, sans hypothèque. On peut soupçonner que ces chiffres camouflent une proportion importante d’acheteurs qui ont choisi le refinancement d’une propriété canadienne pour atteindre leur but.  Pour mieux en comprendre le fonctionnement, consultez la page sur le refinancement hypothécaire. Le prix moyen déboursé est de 151 000$. Seulement 16% ont fait l'acquisition d'un condo ou d'une maison dans un but d’investissement locatif. 53% dans l’unique but d’y passer des vacances et 26% combine l’utile à l’agréable et loue occasionnellement leur pied-à-terre sous les palmiers.

Anticiper les imprévus

Outre les formalités administratives plus pesantes qu’au Canada, gardez à l’esprit ces 3 irritants majeurs : devise, frais et assurance. Le taux de change Canada/États-Unis nous est rarement favorable. Parfois, lorsque l’économie canadienne chancèle, notre huard prend une débarque et la perte de pouvoir d’achat agira comme une taxe sournoise. 

Aussi entrez dans votre budget un poste consacré aux frais d’entretien. Ils peuvent représenter des milliers de dollars annuellement. Si vous n’habitez pas à temps plein votre propriété floridienne, il faudra bien que quelqu’un aille vérifier régulièrement l’état des lieux, fasse le ménage et les réparations mineures, tondre le gazon, taille les haies, etc. Il peut vous en coûter entre 3 et 6% de la valeur de votre propriété en frais d’entretien annuel.

Enfin, les nombreux ouragans et tempêtes tropicales qui sévissent régulièrement dans le sud des États-Unis ont rendu les compagnies d’assurance extrêmement prudentes. Pour des couvertures semblables en assurance habitation, il faut s’attendre à payer le double du prix que vous payez normalement au Québec.

À retenir
  • Il est encore possible de trouver de bonnes aubaines
  • Financez le projet avec une maison libre d’hypothèques au Canada
  • Prévoyez suffisamment d’argent pour l’entretien quand vous n’y êtes pas
  • Le taux de change peut agir comme une taxe sournoise
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