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Démystifions l’acte garantie par hypothèque immobilière

19 octobre, 2020 par Multi-Prêts Hypothèques
Dans cet article
  • Le notaire, un juriste impartial
  • Hypothèque conventionnelle ou hypothèque parapluie?
  • Consultez votre courtier

Vous venez d’être accepté pour un prêt hypothécaire? Bravo! Cependant, avant que votre prêt soit officiel, il reste une étape importante à franchir : passer devant le notaire. En effet, en vertu du Code civil du Québec, les hypothèques portant sur des immeubles, comme les maisons et les terrains, doivent être constituées par acte notarié. Ce n’est pas une simple procédure, car une hypothèque immobilière qui ne respecte pas cette règle est invalide.

Le notaire, un juriste impartial

Comme officier public, le notaire est impartial. Il ne travaille pas pour votre institution financière ni pour votre courtier. Sa mission est de vous expliquer, dans des termes simples, les différentes clauses de votre hypothèque et de vérifier que celle-ci respecte bien les dispositions de la loi.

Pour assurer votre sécurité, et éviter les vols d’identité, votre notaire vous demandera deux pièces d’identité lors du rendez-vous. De plus, il s’assurera que toutes les personnes devant consentir à l’hypothèque sont présentes lors de la signature et qu’elles ont la capacité juridique pour signer les documents. Par exemple, si vous détenez un condo avec votre conjoint, votre notaire n’apposera pas sa signature sur l’acte notarié si ce dernier est absent ou refuse de signer.

Le notaire n’a pas simplement comme tâche de vous faire signer un acte d’hypothèque. Avant de vous convier à votre rendez-vous, il fera un examen des titres, une recherche « juridique » sur votre propriété pour s’assurer que celle-ci n’est pas grevée par d’autres charges, comme une autre hypothèque ou un préavis de vente pour non-paiement des impôts fonciers. Cette procédure permet de protéger votre créancier qui saura que votre propriété est juridiquement en règle.

Une fois que toutes les parties auront signé l’acte d’hypothèque, le notaire le publiera au Registre foncier. Ainsi, même si vous vendez votre propriété ou la donnez à quelqu’un, l’hypothèque survivra tant et aussi longtemps qu’une quittance, un document juridique venant « effacer » l’hypothèque, n’aura pas été accordée par votre institution financière.

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Hypothèque conventionnelle ou hypothèque parapluie?

Lorsque vous magasinez pour une hypothèque, le taux d’intérêt et le terme sont des critères très importants. En revanche, un autre critère a également une incidence sur vos finances : la garantie.

Habituellement, vous avez deux options. Vous pouvez contracter une hypothèque conventionnelle ou encore consentir à un acte de garantie immobilière, aussi connu sous les noms d’hypothèque subsidiaire et d’hypothèque parapluie.

L’hypothèque conventionnelle

Quand vous contractez une hypothèque conventionnelle, vous hypothéquez seulement votre maison pour le montant emprunté. Par exemple, si vous achetez une propriété de 400 000 $ et que vous empruntez 320 000 $ et versez une mise de fonds de 80 000 $, le montant de votre hypothèque sera de 320 000 $, soit le montant réel de votre emprunt.

Si vous souhaitez refinancer pour emprunter en mettant en garantie votre propriété, vous devrez toutefois repasser devant le notaire, ce qui engendrera des coûts. Vous devrez entre autres payer ses honoraires et les frais de publication au Registre foncier.

L’hypothèque subsidiaire ou parapluie

L’hypothèque subsidiaire ne cesse de gagner en popularité au Québec. Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, ce type d’hypothèque ne couvre pas seulement le montant de la dette sur votre propriété, mais aussi d’autres dettes actuelles et futures que vous pourriez contracter auprès de votre institution financière, comme les dettes reliées à une carte de crédit et à une marge de crédit.

Grâce à l’hypothèque parapluie, vous avez accès plus facilement au crédit. Si vous souhaitez obtenir par exemple une marge de crédit hypothécaire pour financer la rénovation de votre cuisine, vous ne serez pas obligé de repasser devant le notaire pour signer une nouvelle hypothèque. Vous économiserez ainsi plusieurs centaines de dollars en frais judiciaires et administratifs.

De plus, les prêts garantis par l’hypothèque subsidiaire offrent des taux d’intérêt plus bas que la plupart des prêts personnels, ce qui vous permet d’avoir de plus petites mensualités.

Si vous contractez une hypothèque subsidiaire, vous devrez toutefois vérifier soigneusement vos finances avant d’emprunter de nouvelles sommes. Si vous faites de trop gros emprunts, votre niveau d’endettement augmentera et vous finirez par avoir de la difficulté à payer vos factures à temps, ce qui aura une incidence sur votre cote de crédit. De plus, vous aurez de la difficulté à obtenir un prêt auprès d’une autre institution financière.

Si l’hypothèque parapluie n’est pas plus compliquée à quittancer que les hypothèques traditionnelles, vous aurez à annuler des cartes et des marges de crédit liées à l’hypothèque avant d’obtenir une quittance. Avant de mettre votre propriété en vente, vous devrez donc être sûr que le prix de vente que vous obtiendrez sera assez élevé pour vous permettre de rembourser toutes vos dettes.

Enfin, si vous contractez une hypothèque parapluie avec votre conjoint, vous pourriez être tenu de rembourser ses dettes garanties par l’hypothèque, même si vous n’en connaissiez pas l’existence. Ce genre de situation se produit surtout lors de divorce ou de séparation quand les relations entre les conjoints sont tendues. Autrement, si vous avez des relations transparentes avec votre tendre moitié, les risques que ce genre de situation se produise sont minces.

À noter que cette situation peut aussi survenir avec les autres types d’hypothèques, une hypothèque ne pouvant pas être divisée entre les conjoints emprunteurs.

Consultez votre courtier

Parfois, certains clients ignorent qu’ils contractent une hypothèque parapluie et le savent juste au moment de la signature de l’acte d’hypothèque devant le notaire. Comme expert en hypothèque, votre courtier est en mesure de vous expliquer les avantages et les inconvénients des différents types d’hypothèques et de s’assurer que le produit que vous avez choisi est celui qui vous convient le mieux.

À retenir
  • Calculées sur le montant réel de votre emprunt, les hypothèques conventionnelles exigent généralement que vous retourniez devant le notaire si vous souhaitez augmenter le montant de votre emprunt garanti par votre hypothèque.
  • Les hypothèques parapluies permettent de jumeler plusieurs produits (prêts, marges, etc.) et de réemprunter de l’argent sans faire de nouvelles demandes de prêts. Bien qu’étant pratiques, elles demandent de la discipline afin de ne pas augmenter inutilement son endettement et créer un problème important pour le remboursement.
  • Votre courtier hypothécaire s’assurera que vous obtenez le prêt hypothécaire qui convient le mieux à votre situation.