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Rénover avant de vendre? Le meilleur rendement sur investissement: refaire la cuisine.

1 février, 2017 par Multi-Prêts Hypothèques
Dans cet article
  • Le plus payant, c’est de rénover cuisine et salle de bains
  • Le moins compliqué: repeindre partout
  • Comment s’organiser pour faire les travaux

Une cuisine et une salle de bains impeccables constituent les meilleurs arguments pour vendre une propriété, dit l’adage. C’est absolument vrai! Plus ces pièces sont étincelantes, plus vous augmentez vos chances.

Mais, il y a un mais. Tout propriétaire qui a vécu un chantier de rénovations sait que ce genre d’opération cache inévitablement des imprévus, des délais et des dépassements de coûts. Plus les travaux envisagés sont importants, plus retards et imprévus grèveront votre budget et votre patience. Et, évidemment, votre profit.

Vous pensez que dépenser beaucoup d’argent maximisera vos chances à la vente? Et que vous pourrez, surtout, ajouter des zéros à votre prix de vente? Détrompez-vous. Car votre propriété se compare avant tout aux autres maisons du voisinage ou aux condos du même type dans votre immeuble ou de votre pâté de maisons.

Quels sont les travaux les plus payants? Une nouvelle couche de peinture, partout dans la maison, constitue l’opération la moins stressante, la moins dispendieuse et la plus rapide. C’est celle qui rapportera le plus en fonction de l’investissement.

Pour les travaux les plus importants, la rénovation de la salle de bains rapportera entre 50% et 100% du montant que vous y investirez. Pour la cuisine, c’est encore plus payant: de 75% à 100%, selon l’Institut canadien des évaluateurs.

Pour 15 000$ à 25 000$, vous aurez une cuisine au goût du jour avec de nouveaux électros en acier inox. Avec un budget de 7000$ à 10 000$, votre salle de bains n’aura rien à envier à un spa fréquenté par les vedettes de cinéma. Sinon, limitez-vous à de nouveaux comptoirs en granite, corian ou quartz dans la cuisine ou la salle de bains, changez les éviers, le bain, les tuiles, le dosseret de la cuisine ou les armoires elles-mêmes.

Remplacer vos tapis par des planchers en bois ou en liège attirera aussi les acheteurs. Un budget de 4$ à 8$ le pied carré (multipliez par deux pour la main-d’oeuvre) générera un « retour » à la vente d’environ 75%. Certains planchers flottants, aussi beaux que du bois franc, coûteront moins cher et s’installent facilement.

Si votre budget est encore plus restreint, contentez-vous de remplacer les tuiles de la cuisine et de la salle de bains et, si possible, les comptoirs et les éviers. Parfois, seuls de nouveaux robinets font le travail.

Moins payant

Quels sont les travaux les moins payants? Installer un cinéma maison, une clôture ou une piscine, qui ne rapporteront que le quart de votre investissement. Pire: certains acheteurs fuient les piscines! Dans certaines municipalités, les règlements de zonage interdisent de recouvrir les piscines creusées. Vous devrez donc la démolir et refaire l’aménagement paysager si votre piscine creusée rebute les acheteurs ou nécessite une coûteuse remise à niveau.

Toujours selon l’Institut canadien des évaluateurs, d’autres rénovations ne rapporteront pas autant, comme le remplacement des portes et fenêtres, l’aménagement du sous-sol, le remplacement du système de chauffage, l’installation d’un foyer ou d’une thermopompe… Ces travaux ou ajouts rapporteront entre 50% et 75% de votre investissement. Encore moins avantageux: refaire l’aménagement paysager ou asphalter le stationnement (25% à 50%).

Attention! Vos rénovations doivent respecter l’allure du quartier. Ajouter de l’éclairage haut de gamme, des électros de luxe ou rénover la salle de bains avec des matériaux hors de prix coûtera une fortune et grugera votre profit. Inutile d’en mettre plus que le client en demande. Oubliez les celliers ou les solariums, à moins que votre maison se détaille plus de 500 000$.

Parfois, certaines rénovations sont nécessaires. Même si une nouvelle toiture rapporte peu à la revente, des bardeaux en mauvais état rebuteront les acheteurs.  Et l’ajout d’uréthane dans la cave ou le remplacement du coupe-vapeur au grenier sera incontournable, même si l’acheteur ne le saura pas au premier coup d’oeil. Par contre, l’inspecteur en bâtiment qu’il aura recruté y verra!

À retenir
  • Engagez un inspecteur en bâtiment, qui saura identifier les travaux à faire pour éviter les ennuis ou les refus d’éventuels acheteurs (après leur propre inspection).
  • Planifiez soigneusement la façon dont vous allez financer vos travaux. Vérifiez si vous pouvez bénéficier d’une subvention.
  • Établissez vos priorités, faites un budget, parlez de votre projet avec votre courtier hypothécaire, sollicitez des soumissions d’au moins deux entrepreneurs, et prévoyez un surplus (jusqu’à 20% des coûts originaux); oubliez les changements de dernière minute (une plus belle céramique, un autre modèle de robinet…).
  • Conservez les factures de toutes vos rénovations, même celles qui remontent à plusieurs années. Elles prouveront à l’évaluateur et à l’acheteur qu’elles ont été réalisées au prix et avec les matériaux que vous décrivez. D’autant plus que certaines comportent des garanties à très long terme (thermopompe, toiture, fondations, etc.).
  • Les patios, puits de lumière et spas ne rapportent pratiquement rien.
  • Repeindre corniches, balcon, clôture, même la façade, ajuster le paysagement, rapportent gros en fonction de l’effort et du budget.
  • Informez votre assureur. Votre couverture va changer ainsi que vos primes, à la hausse ou à la baisse.
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