L’achat d’une résidence secondaire coïncide souvent avec une envie de changement, un besoin de briser la routine, de s’évader. Il s’agit d’une décision importante qui doit être analysée sous plusieurs angles.
Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans ce projet immobilier.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire, et en quoi est-elle différente d’une résidence principale?
En général, une résidence secondaire est un logement de villégiature. Les propriétaires d’une habitation secondaire y séjournent pendant les vacances ou les fins de semaine.
D’un point de vue fiscal, il existe une différence importante entre une résidence principale et une résidence secondaire : lors de la vente d’une propriété désignée comme « résidence principale », le gain en capital peut être partiellement ou totalement exempté d’impôt; ce qui n’est pas le cas pour une résidence secondaire.
Avantages et inconvénients d’une résidence secondaire
L’achat d’une résidence secondaire comporte son lot d’avantages et d’inconvénients.
Qui n’a jamais rêvé de prendre la poudre d’escampette après une semaine de dur labeur pour profiter de la nature? Un chalet ou une maison au bord de l’eau est également un lieu propice pour passer de bons moments en famille ou entre amis. Et c’est sans compter les revenus supplémentaires que vous pourriez tirer de la location!
Si la location de votre résidence secondaire peut vous donner un sacré coup de pouce pour la rentabiliser, il est primordial de bien s’informer sur les obligations fiscales qui en découlent. Il en va de même pour l’aspect successoral, qui peut causer bien des maux de tête et des frictions dans de nombreuses familles.
Acheter une maison de vacances engendre évidemment des dépenses de rénovation et d’entretien, mais aussi de décoration et d’ameublement. Il existe d’autres coûts à ne pas négliger comme la gestion de la location, les assurances, les taxes à payer lors de l’achat et chaque année par la suite, ainsi que les frais tels que le chauffage et d’électricité et ceux liés aux déplacements.
N’oubliez pas que cette grande aventure exige d’y consacrer du temps, ce qui pourrait également avoir une incidence sur certains de vos projets.
Analyse de votre situation avant l’achat d’une résidence secondaire
Avant de prendre la décision d’acheter une résidence secondaire, la première chose à évaluer est votre capacité financière. Si vous n’êtes pas en mesure d’assumer l’ensemble des coûts liés à ce projet immobilier, rien ne sert de l’envisager.
Analyse de vos besoins
L’emplacement de la résidence secondaire demeure un des critères fondamentaux. Il faut se demander si on préfère la ville ou la campagne, loin de la résidence principale ou à proximité de celle-ci. Si vous désirez y faire du télétravail, vous devez vous assurer que l’Internet haute vitesse s’y rend bien afin que vous soyez aussi efficace que si vous étiez à la maison.
Que vous vouliez un chalet où vous pouvez vous rendre chaque fin de semaine ou un condo sur le bord de la mer que vous acquérez pour vos vacances seulement, l’emplacement aura une incidence sur la fréquence à laquelle vous en profitez et les frais de transport pour vous y rendre.
Une résidence secondaire permet aussi pratiquer des activités différentes de celles que vous faites normalement. Si vous êtes un amateur de sports de glisse, le mieux pour vous serait de choisir un chalet près d’une montagne. Si vous avez un faible pour les sports nautiques, une résidence secondaire près d’un lac sera préférable pour vous.
Évaluation de votre situation financière
Idéalement, il faut établir un budget réaliste avant d’entreprendre la recherche d’une résidence secondaire. Le but est de fixer un prix d’achat maximum pour éviter de se laisser tenter par une propriété au-dessus de ses moyens.Un courtier hypothécaire évaluera votre capacité d’emprunt et de remboursement, ainsi que vos ratios d’endettement. Notez que l’acquisition d’une seconde propriété peut alourdir votre fardeau fiscal et augmenter votre endettement, ce qui pourrait mettre à risque d’autres projets.
Comment financer une résidence secondaire?
Plusieurs éléments seront pris en compte pour évaluer le montant qui pourra vous être accordé lors de votre demande de financement, notamment le prêt hypothécaire et les dépenses se rattachant à votre résidence principale.
Calculez les coûts de cet investissement
Outre les frais précédemment cités, qui sont par ailleurs souvent moins élevés que dans le cas d’une résidence principale, d’autres types de dépenses sont toutefois à prévoir. On pense par exemple à la fosse septique, au déneigement, à l’entretien des gouttières ou à la pelouse qu’il faudra tondre, ou faire tondre si vous ne vous y rendez pas régulièrement!
Une foule d’outils pour déterminer votre capacité d’emprunt sont accessibles gratuitement en ligne. Pour vous aider à bien la calculer, vous pouvez aussi communiquer avec un conseiller.
Quelle est la mise de fonds nécessaire pour une résidence secondaire?
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la mise de fonds pour l’acquisition d’une résidence secondaire peut se limiter à 5 % de la valeur de la maison. Il s’agit du même taux minimal que dans le cas d’une résidence principale.
Par contre pour une résidence secondaire que vous pourriez habiter 3 saisons par année, la mise de fond minimale est de 10% du prix d’achat.
Prêt hypothécaire ou marge de crédit?
Comme pour une résidence principale, le prêt hypothécaire est l’une des avenues à considérer pour financer une seconde propriété. Le prêteur analysera toutefois plusieurs caractéristiques comme son emplacement afin de déterminer s’il peut vous l’accorder, et à quelles conditions.
Dans le cas où vous devez verser une mise de fonds de 20 %, vous pourriez opter pour une marge de crédit, qui vous permettra d’accéder à un montant pouvant atteindre 65 % de la valeur de votre propriété.
Si vous êtes propriétaire depuis quelques années, réhypothéquer votre bien immobilier principal pour financer votre résidence secondaire pourrait également être une option intéressante, celle-ci ayant probablement pris de la valeur depuis son acquisition.
Faire un choix éclairé
Les enjeux entourant l’acquisition d’une résidence secondaire sont nombreux et méritent d’être analysés en profondeur. Au terme de cette démarche, il vous sera plus facile de prendre une décision en fonction de vos besoins et de votre budget. Dans tous les cas, votre courtier Multi-Prêts saura vous conseiller en tenant compte de votre situation, de vos besoins, mais surtout de vos envies!
Comment calculer l’exonération du gain en capital sur une résidence secondaire?
L’achat d’une résidence secondaire a des répercussions fiscales, notamment en ce qui a trait au gain en capital, soit le profit réalisé au moment de la vente comparé au montant payé lors de l’acquisition.
Dans le cas d’un chalet acheté 100 000 $ il y a quelques années et revendu 200 000 $, le gain en capital sera de 100 000 $. Plusieurs dépenses peuvent cependant réduire votre facture fiscale, comme les commissions versées à un courtier ou les travaux engagés en vue d’améliorer la propriété. Les frais d’entretien ne sont en revanche pas admissibles.
Si la commission du courtier s’élève à 10 000 $ et que vous avez déboursé 30 000 $ pour améliorer votre propriété, vous pourrez alors déduire ces sommes du gain en capital, qui s’élèvera alors à 60 000 $. Sachez toutefois que seule la moitié de ce montant sera imposable. Il vous faudra donc déclarer un gain de 30 000 $.
D’autres stratégies fiscales pourraient être envisagées, comme désigner votre résidence secondaire comme résidence principale, celle-ci n’étant pas assujettie au gain au capital. Un professionnel des services financiers pourra vous aider à y voir plus clair.
À retenir
- Acheter une résidence secondaire est un investissement majeur qui se planifie.
- Pour prendre la bonne décision, il est essentiel d’analyser votre capacité d’emprunt.
- Les avantages personnels associés à une résidence secondaire sont importants.