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Démystifions votre paiement hypothécaire

Dans cet article 

  • Les éléments qui composent votre paiement
  • L’amortissement hypothécaire
  • Le terme
  • La fréquence des paiements
  • Les paiements anticipés

Comme la majorité des gens, vous avez probablement eu recours à un prêt hypothécaire pour acheter votre propriété. Maintenant, vous effectuez des paiements plusieurs fois par année pour le rembourser. Mais savez-vous exactement comment vos versements sont calculés?

Les éléments qui composent votre paiement hypothécaire

Quel que soit le montant emprunté, votre paiement hypothécaire comprend deux éléments :

  • Le capital;
  • Les intérêts.

Dans certaines circonstances, vos mensualités peuvent également inclure :

  • L’assurance hypothécaire;
  • Les assurances vie, invalidité et maladie grave;
  • Les paiements de taxes municipales et scolaires (impôts fonciers)

Le capital

Le capital représente le montant que vous avez initialement emprunté à votre institution financière pour acquérir votre propriété. Par exemple, si votre banque vous a prêté 320 000 $ pour l’achat d’un condo de 400 000 $, le capital équivaut au premier montant.

Le taux d’intérêt

Le paiement des intérêts constitue la deuxième partie de votre paiement hypothécaire. Il s’agit des frais facturés par votre institution financière pour votre emprunt.

Le taux d’intérêt influence directement le montant de vos versements : plus il sera haut, plus vos mensualités seront élevées. Par exemple, une hypothèque de 300 000 $ amortie sur 25 ans à un taux d’intérêt de 2 % vous coûtera 1 270,35 $ par mois. La même hypothèque à un taux de 3 % vous coûtera 1 419,74 $ mensuellement, soit près de 150 $ de plus.

Au début de la période d’amortissement, la portion consacrée au paiement des intérêts sera plus élevée que celle allouée au paiement du capital. Cependant, au fil du temps, la somme consacrée au remboursement du capital augmentera graduellement.

La prime de l’assurance hypothécaire

Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, vous devrez inclure dans vos paiements la prime de la SCHL (ou d’une autre société d’assurance hypothécaire). Cette assurance protège votre banque au cas où vous ne seriez plus en mesure d’effectuer vos paiements.

Vous pouvez payer la prime lors de la transaction ou l’ajouter à vos versements. Comme ce montant atteint souvent plusieurs milliers de dollars, beaucoup d’acheteurs préfèrent l’inclure dans leurs mensualités. Le taux de la prime varie en fonction du rapport entre le montant du prêt et le prix ou la valeur de votre maison. En d’autres termes, plus votre mise de fonds sera basse, plus la prime d’assurance sera élevée. Actuellement, le ratio va jusqu’à 4 %.

Par exemple, pour un condo payé 200 000 $ avec une mise de fonds de 10 000 $ (soit 5 % du prix d’achat), assorti d’une hypothèque à un taux d’intérêt de 2 % amortie sur 25 ans, la prime vous coûtera 7 600 $.

Notez que les prêts hypothécaires sans prime SCHL offrent habituellement des taux d’intérêt légèrement plus élevés.

L’assurance vie, invalidité et maladie grave

L’assurance vie, invalidité et maladie grave protège votre famille en cas de décès, d’accident ou de maladie. Toutefois, cette protection fera augmenter le prix de vos versements.

Vous aurez le choix de souscrire une assurance directement auprès de votre institution financière ou de vous adresser à un assureur.

Le coût de cette assurance varie notamment en fonction de votre âge et de vos antécédents médicaux.

Les taxes municipales et scolaires

Certains prêteurs préfèrent gérer eux-mêmes les taxes municipales et scolaires. Si tel est votre cas, votre banque prélèvera un montant à chacun de vos versements afin de s’assurer que vous pourrez payer les impôts fonciers de votre propriété à la date d’échéance.

L’amortissement

Qu’elle soit de 25, 20 ou 15 ans, la période d’amortissement est le temps qu’il vous faudra pour rembourser intégralement votre prêt hypothécaire.

Un amortissement plus long signifie des mensualités plus basses, ce qui peut être une bonne option si vous êtes un jeune acheteur. En contrepartie, vous payerez plus d’intérêts qu’avec un prêt hypothécaire dont l’amortissement est plus court.

Le terme

Même si vous prévoyez de rembourser votre prêt hypothécaire au bout de 25 ans, vous devrez renouveler plusieurs fois les clauses de votre contrat. En effet, ce dernier a une durée de vie limitée, appelée « terme hypothécaire ».

Les termes ont généralement une durée de sept ans ou moins. Habituellement, les termes les plus courts offrent un meilleur taux d’intérêt. Toutefois, en cas de hausse des taux, vous pourriez vous retrouver avec un taux d’intérêt beaucoup plus élevé à la fin de votre terme.

Lors du renouvellement de votre hypothèque, vous aurez le choix de rester avec votre banque ou encore de changer d’institution financière pour profiter, par exemple, d’un meilleur taux.

Vous aurez aussi la possibilité de modifier la fréquence de vos versements et le montant de vos paiements.

Vous devrez également choisir entre :

  • Une hypothèque à taux fixe : vos paiements seront identiques tout au long du terme, ce qui facilite la planification de votre budget.
  • Une hypothèque à taux variable : le taux d’intérêt fluctue pendant votre terme, ce qui augmente ou diminue le montant de vos versements ou la portion appliquée aux intérêts.

La fréquence des paiements

À quelle fréquence préférez-vous rembourser votre hypothèque? Normalement, vous pourrez effectuer des paiements mensuels, bimensuels, bihebdomadaires ou hebdomadaires. Une fréquence de paiement plus élevée, par exemple chaque semaine, permet d’avoir des versements plus petits et de payer moins d’intérêt à la fin du terme. En revanche, le rythme est plus soutenu, ce qui est peu pratique si vous êtes travailleur autonome et n’êtes payé qu’une fois par mois.

Si vous voulez rembourser votre hypothèque encore plus rapidement, vous pourrez également choisir une option de versement accéléré qui vous permettra de payer l’équivalent d’une mensualité supplémentaire annuellement. Prenez note que vos paiements seront alors légèrement plus élevés qu’avec les options classiques.

Les paiements anticipés

En plus de vos paiements réguliers, votre prêteur vous autorisera probablement à effectuer des versements supplémentaires. En effet, les paiements anticipés vous permettent de rembourser plus rapidement votre hypothèque.

Si vous avez une hypothèque fermée, vous devrez respecter une limite. Sinon, vous aurez à payer une pénalité à votre institution financière. Les hypothèques ouvertes, elles, permettent de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt à tout moment. En contrepartie, elles comportent un taux d’intérêt plus élevé. Les hypothèques ouvertes s’adressent aux personnes qui prévoient d’importantes rentrées d’argent (placements, héritages, etc.) ou qui veulent plus de flexibilité.

Un courtier pour vous aider à y voir plus clair

Si vous avez de la difficulté à comprendre tous les éléments qui influencent le montant de vos versements hypothécaires, n’hésitez pas à consulter votre courtier Multi-Prêts. Ce spécialiste de l’hypothèque répondra à toutes vos questions!

À retenir

  • Vos versements hypothécaires comprennent le capital et les intérêts payables à votre prêteur.
  • La période d’amortissement et le taux d’intérêt influencent le montant de vos paiements.
  • D’autres facteurs, comme la prime de l’assurance hypothécaire, peuvent faire augmenter vos versements.
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