Comment calculer les intérêts sur un prêt hypothécaire?

Les taux hypothécaires

Au Canada, les taux hypothécaires affichés sont annuels, mais on les capitalise par semestre. Cela signifie que le taux nominal qu’on vous présente n’est pas le taux que vous payez réellement. Celui-ci en vient à être légèrement plus élevé.

Prenons l’exemple d’un taux annuel fixe de 3 %. Nous commençons par trouver le taux annuel réel pour ensuite déterminer le taux périodique, c’est-à-dire celui qui s’applique sur vos versements.

---

Puisque la capitalisation est biannuelle, on en vient à trouver le taux périodique en utilisant les formules suivantes :

Taux d’intérêt annuel affiché / Nombre de périodes de capitalisation

Pour notre exemple on obtient : 3 % / 2 = 1,5 %

De par la capitalisation, on arrive à ce taux nouveau annuel : (1 + Taux par période de capitalisation)^{Nombre de périodes de cap}.  – 1 = Taux annuel réel

Notre exemple nous donne : (1 + 1,5 %)² – 1 = 3,0225 %

Puisque, selon la fréquence des versements hypothécaires, les paiements s’effectuent sur une base mensuelle (12 fois par année), bimensuelle (24 fois par année) ou aux deux semaines (26 fois par année), on doit ajuster le tout en fonction de la périodicité.

Si les paiements hypothécaires sont mensuels, on obtient ainsi ce taux périodique : (1 + 3,0225 %)^1/12 -1 = 0,248452 %

---

Jusqu’à l’échéance du terme de l’hypothèque, chacun de vos paiements sert à payer en intérêts 0,248452 % du solde. Le restant sera alloué à la diminution du capital (le montant du prêt).

Plus vous avancez dans le remboursement de votre hypothèque, plus la portion de votre versement allouée aux intérêts diminue, tandis que celle allouée au capital augmente. En effectuant un versement supplémentaire à votre paiement régulier, le capital diminue. Cela a pour effet de réduire la portion allouée aux intérêts lors de la prochaine période. Assurez-vous de respecter les modalités de votre contrat hypothécaire en matière de remboursement en capital. Cela explique pourquoi une période d’amortissement de plus courte durée peut vous faire économiser beaucoup en frais d’intérêts.

Les autres formes de prêts et financement

Dans bien des cas, les autres types de prêts sont calculés mensuellement et parfois même quotidiennement. Selon la même mécanique, cela en vient à gonfler le taux effectif, c’est-à-dire ce que vous payez réellement. 

Un solde impayé de carte de crédit dont le taux est de 20 % vous coûtera plus de 20 % en fin de compte. Dans cette optique, il est important d’éviter d’accumuler de grosses dettes sur ce type de financement, en particulier dans les cas des avances de fonds, puisque les intérêts y sont souvent calculés à la journée.

Ce n’est pas qu’une question de taux d’intérêt !

Le taux d’intérêt est bien certainement l’élément clé d’une hypothèque, mais on ne peut négliger les autres modalités (comme le terme, la mise de fonds, l’amortissement, etc). Consultez notre texte, pour en savoir plus sur les modalités du prêt hypothécaire.

Besoin de plus d’explications ?

Visionnez nos capsules informatives ou communiquez avec un courtier Multi-Prêts pour mieux comprendre le calcul des intérêts, l’amortissement et tout ce qui touche au prêt hypothécaire.