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Faire face aux vices cachés

28 février, 2017 par Multi-Prêts Hypothèques
Dans cet article
  • Qu’est-ce qu’un vice caché?
  • Quelles sont les responsabilités du vendeur et les recours de l’acheteur?
  • Les avantages du rapport d’inspection préachat

Qu’est-ce qu’un vice caché et quels sont vos recours?

Impossible de résister à cette maison! Le décor est chaleureux. Elle est pleine de lumière. Le quartier est parfaitement bien situé. L’école est tout près. Après des mois de recherches, vous avez enfin trouvé le domicile de vos rêves!

Plusieurs semaines passent et vous découvrez un filet d’eau dans la cave. Pire, vous constatez que les fondations s’effritent. Vous faites inspecter et le verdict est sans appel: il faut refaire une partie des fondations. Et les réparations coûteront entre 10 000$ et 15 0000$… s’il n’y a pas d’autres surprises. Et il faudra refaire le paysagement et le drain français. Le cauchemar.

S’agit-il d’un vice caché?

Avant qu’il soit caché, un vice est tout simplement un défaut qui diminue la qualité d’un immeuble. Certains défauts sont supportables et surtout cosmétiques. D’autres peuvent empêcher un propriétaire d’habiter ou de profiter pleinement de sa maison ou de son condominium. 

Un vice peut être connu de l’acheteur, même s’il est grave. Il est courant qu’un vendeur accepte de baisser le prix d’une propriété qui comporte un ou plusieurs vices, surtout si l’inspection préachat en confirme l’existence.

Avec un vice caché, c’est différent. Il s’agit d’un défaut qui n’est pas apparent et que même un inspecteur ne pourra découvrir. Pire, souvent, un vice caché est inconnu du vendeur! Et, fait important, il doit exister au moment où la propriété est vendue.

Quelques exemples de vices cachés: la maison a été construite sur un lit de gravier composé de pyrite; l’intérieur des murs comporte de la moisissure; les fondations s’effritent, mais le sous-sol fini empêche de le découvrir; le filage électrique ou certains tuyaux sont défectueux; la maison a servi à la culture du cannabis; il y a contamination aux hydrocarbures dans le vide sanitaire, à l’endroit où, autrefois, il y avait un réservoir d’huile; l’isolation comporte de l’amiante; …

La responsabilité du vendeur

En principe, tout acheteur bénéficie d’une garantie contre les vices cachés, prévue par la loi. Même si le vendeur ne sait pas que la propriété a un vice caché, il en demeure responsable jusqu’à la fin de ses jours! Si les vices sont apparents et constatés par l’acheteur ou son inspecteur, ou si le vendeur les a révélés à l’acheteur, le vendeur n’est pas responsable. Ces principes s’appliquent aussi aux copropriétés.

Si vous découvrez un vice caché, vous devez avertir le vendeur par une mise en demeure envoyée par courrier recommandé le plus vite possible. Si vous n’avez pas d’avis de réception, engagez un huissier. Cette mise en demeure décrit la nature du vice, les travaux pour le réparer et une estimation des coûts. Vous devez accorder au vendeur un délai raisonnable pour qu’il puisse constater les dégâts et effectuer les travaux à ses frais (c’est son droit). Si le vice affecte votre sécurité ou s’il risque de s’aggraver rapidement si vous ne faites par des travaux immédiats, il s’agit d’une urgence. Vous pouvez lancer le chantier après avoir avisé le vendeur par écrit.

Un conseil: obtenez un rapport d’inspection qui confirmera l’existence du vice (surtout si les travaux sont urgents), et conservez vos factures de rénovation. Ces documents serviront de preuve si le vendeur refuse de payer pour les réparations, ce qui est fréquent. Vous n’aurez d’autre choix que d’aller devant un tribunal pour en réclamer le remboursement.

Autre conseil: avant d’engager une bataille judiciaire, essayez de vous entendre à l’amiable avec le vendeur. Un tel affrontement coûte cher et peut s’étirer jusqu’à cinq ans. Les frais d’avocat, qui varient entre 140$ et 600$ l’heure, ne sont pas remboursables. On parle ici d’une facture qui peut aisément dépasser les 10 000$, excluant le coût des expertises.

À retenir
  • Si un immeuble est vendu sous contrôle de justice (suite à un jugement par exemple), la garantie de vice caché ne tient plus.
  • Acheter sans garantie légale (ou «à vos risques et périls»): il s’agit d’une clause dans le contrat de vente qui prévoit que vous renoncez à toute poursuite envers le vendeur si vous découvrez des vices cachés.
  • Le vendeur n’a légalement pas le droit de cacher au vendeur l’existence d’un vice qu’il connaît.
  • Avant d’acheter, exigez un rapport d’inspection préachat et, si possible, factures et garanties liées aux rénovations ou aux équipements de chauffage et climatisation.
  • Sauf exception, vous avez trois ans pour poursuivre le vendeur après la découverte d’un vice caché (et non trois ans après l’achat de la maison).
  • Si les travaux correctifs donnent une plus-value à l’immeuble, un juge en tiendra compte et diminuera la réclamation de l’acheteur en conséquence.
  • Acceptez les services de médiation offerts par la cour avant de vous engager dans un procès.
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