Vous êtes travailleur autonome et souhaitez devenir propriétaire? Obtenir un prêt hypothécaire pourrait s’avérer plus difficile comparativement à un salarié dont le revenu est habituellement stable. Heureusement, il existe plusieurs options pour vous aider à concrétiser votre projet. 

Le prêt hypothécaire pour les travailleurs autonomes : conditions d’admissibilité et documents à fournir

Plusieurs institutions offrent des prêts hypothécaires pour les travailleurs autonomes. Bien que très semblables aux prêts hypothécaires traditionnels, les conditions d’admissibilités sont plus souples et adaptées aux personnes qui perçoivent des revenus irréguliers et qui déduisent habituellement des dépenses liées à leurs activités de leur revenu admissible.

Quelles sont les conditions d’admissibilité?

En règle général, vous devez être travailleur autonome ou propriétaire de votre entreprise depuis au moins deux ans, mais aussi avoir au moins deux années de revenus déclarés pour permettre aux prêteurs d’établir une moyenne de vos revenus et de calculer le montant que vous pourriez emprunter. Les conditions pour se qualifier peuvent différer selon le statut et le type de travailleur autonome. Bon à savoir : certaines banques peuvent majorer votre revenu net de 15 % pour compenser les dépenses déduites liées par exemple à un bureau à domicile, à une voiture ou encore au téléphone cellulaire. Vous devrez également prouver que vous êtes à jour dans vos déclarations de revenus. 

Si vos revenus sont suffisants et que votre ratio d’endettement ne dépasse pas le plafond fixé par l’institution, vous êtes sur la bonne voie pour obtenir un prêt. Généralement, il ne vous reste plus qu’à démontrer que vous gérez sainement vos finances (un score compris entre 600 et 680 est généralement exigé) et que vous disposez d’une mise de fonds minimale de 5 à 10 % du prix de la propriété. Certains prêteurs ont des critères un peu différents, nous les verrons plus loin. Sachez que plus votre cote de crédit et votre mise de fonds seront élevées, plus vos chances d’obtenir de bonnes conditions hypothécaires seront grandes.

Quels sont les documents et preuves à fournir? 

Pour obtenir un prêt hypothécaire pour travailleur autonome, vous devrez fournir vos déclarations de revenus fédérales, ainsi que les avis de cotisation fédérale et provinciale des deux dernières années. Selon votre statut de travailleur autonome, vous pourriez devoir réunir d’autres documents comme : 

  • Une preuve que vous avez payé vos impôts;
  • Une preuve de propriété de votre entreprise;
  • Les états financiers de votre entreprise; 
  • Votre cote de crédit personnelle;
  • Des contrats prouvant vos revenus antérieurs et attendus pour les deux prochaines années;
  • Une preuve de votre mise de fonds selon le type de travailleur autonome que vous êtes.

Qu’en est-il de l’assurance de prêt hypothécaire? 

Offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Canada Guaranty et Sagen, l’assurance de prêt hypothécaire permet de protéger le prêteur en cas de défaut de paiement. Si vous êtes en mesure de prouver vos revenus, la prime variera entre 2,80 % et 4 % du montant du prêt et sera calculée en fonction du montant de la mise de fonds versé, comme pour un prêt traditionnel. Vous en serez toutefois exempté si votre mise de fonds est supérieure à 20 %.

L’assurance de prêt hypothécaire pour les travailleurs autonomes de la SCHL permet aux travailleurs autonomes de bénéficier des mêmes conditions que les salariés, aux mêmes exigences.

Les programmes spéciaux pour les travailleurs autonomes

Plusieurs solutions existent si vous n’êtes pas en mesure de prouver votre revenu imposable, si celui-ci est jugé insuffisant par les prêteurs traditionnels ou s’il ne reflète pas votre revenu réel. 

Les programmes des deux assureurs privés, Canada Guaranty et Sagen, permettent en effet aux emprunteurs ayant un très bon dossier de crédit d’obtenir des prêts hypothécaires avec une preuve de revenu limitée. Sont admissibles les prêts hypothécaires à taux fixe, à taux variable standard, à taux variable plafonné et à taux référencé. Vous devrez verser une mise de fonds minimale de 10 % de la valeur de la propriété, dont au moins la moitié provient de vos économies personnelles, et opter pour un prêteur qui offre ce type de prêts hypothécaires. Les documents à fournir sont sensiblement les mêmes que ceux précités. 

Programme Travailleurs indépendants (Solution A) de Sagen

Aussi appelé « Alt-A », ce programme vous permettra d’autodéclarer vos revenus, pourvu qu’ils soient vraisemblables en fonction de l’industrie, de la durée des activités et du type d’entreprise. Vous n’êtes pas admissible si votre revenu est à commission.

Pour y être admissible, vous devrez démontrer un ratio d’endettement maximal de 39 % (amortissement brut de la dette [ABD]) et 44 % (amortissement total de la dette [ATD]), ainsi qu’une gestion responsable de vos finances et de votre crédit pendant une période de deux ans, n’avoir eu aucun défaut de paiement hypothécaire résidentiel dans les sept dernières années, ni aucune faillite. La valeur de la propriété doit être inférieure à 1 000 000 $ et comporter un maximum de quatre logements, dont l’un doit être occupé par le propriétaire. La période d’amortissement doit quant à elle être de 25 ans maximum.

Programme Avantage Autonome de Canada Guaranty

Le programme Avantage Autonome de Canada Guaranty est très semblable à celui de Sagen. 

Qu’importe celui que vous choisirez, attendez-vous à débourser davantage de frais d’assurance de prêt hypothécaire. Vous devrez par ailleurs vous qualifier avec le taux d’intérêt le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 %, et 5,25 %. Notez que certains prêteurs peuvent légèrement majorer le taux d’intérêt.

Autres programmes disponibles avec une autodéclaration des revenus 

Prêt d’équité

Offert par certaines institutions financières, le prêt d’équité constitue une option intéressante. Si les prêteurs établissent leurs propres critères d’admission, vous devez au minimum : 

  • Être travailleur autonome depuis au moins 2 ans;
  • Avoir un excellent dossier de crédit;
  • Avoir payé vos impôts;
  • Verser une mise de fonds d’au moins 35 % du prix de la propriété. 

Prêt alternatif

Des prêteurs dits « alternatifs », comme la Banque Équitable, Home Trust, B2B et la Banque Haventree, proposent également des programmes permettant aux travailleurs autonomes qui ne satisfont pas aux exigences des prêteurs traditionnels d’accéder à la propriété. Pour y être admissible, vous devez au minimum : 

  • Être travailleur autonome depuis au moins 6 mois;
  • Verser une mise de fonds d’au moins 20 % (25 % pour un condo).

Ces prêteurs permettent un amortissement sur 30 ans et sont plus souples quant à la provenance de la mise de fonds. En contrepartie, les taux d’intérêt seront plus élevés. 

Acheter une maison quand on est travailleur autonome - Article de blogue | Multi-Prêts Hypothèques

D’autres options pour acheter une maison quand on est travailleur autonome

Faire appel à des prêteurs privés 

Si vous ne vous qualifiez pas auprès des prêteurs traditionnels ou alternatifs, que votre dossier de crédit laisse à désirer, que vous ne disposez pas de revenus ou d’une mise de fonds suffisants, que vous êtes travailleur autonome depuis peu ou que vous avez tout simplement besoin d’argent rapidement ou sur une courte période, vous tourner vers des prêteurs privés pourrait être une option à envisager. 

Les critères d’admissibilité varient d’un prêteur à l’autre. Certains pourraient même exiger des frais relatifs à l’analyse de votre dossier. Comme les prêteurs privés prennent souvent plus de risques que les banques, les taux d’intérêt sont en règle générale plus élevés. Avant d’accepter l’offre d’un prêteur, assurez-vous que les conditions du prêt conviennent à votre situation. Vous renseigner sur ses antécédents pourrait également vous éviter de subir une fraude.Un courtier Multi-Prêts peut vous accompagner dans vos démarches. Après tout, quoi de mieux qu’un travailleur autonome pour comprendre votre réalité! Faites une demande en ligne, c’est simple et rapide.

À retenir 

  • Plusieurs grandes institutions offrent des prêts hypothécaires adaptés aux travailleurs autonomes. 
  • Certaines peuvent majorer votre revenu net de 15 % pour compenser les dépenses déduites liées à votre activité professionnelle. 
  • Des solutions existent si vous n’êtes pas en mesure de prouver votre revenu imposable, si celui-ci est jugé insuffisant par les prêteurs traditionnels ou s’il ne reflète pas votre revenu réel. 
  • Comme les prêteurs privés prennent souvent plus de risques que les banques, les taux d’intérêt sont en règle générale plus élevés. 
  • Plus votre valeur nette est élevée, plus vos chances d’obtenir de bonnes conditions hypothécaires seront grandes. Il en va de même pour votre cote de crédit et votre mise de fonds. 

FAQ – Acheter une maison quand on est travailleur autonome

Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire si vous êtes en mesure de démontrer que vous détenez les liquidités nécessaires et un excellent dossier de crédit ou encore si l’entreprise récemment acquise est bien établie. D’autres documents comme des contrats signés avec des clients pourraient également jouer en votre faveur. 
Quelques gestes simples peuvent vous aider à améliorer votre cote de crédit, par exemple vous acquitter de vos factures à temps et, si possible, en totalité. Dans le cas où vous prévoyez faire des achats importants liés à votre activité, il serait judicieux de bien les planifier afin qu’ils entraînent le moins de répercussions possible sur vos revenus avant votre demande de prêt hypothécaire. Pensez également à diversifier vos outils de crédit afin de démontrer votre capacité à gérer sainement vos finances.
Tout dépend de la conjoncture économique et de votre situation financière. Votre courtier Multi-Prêts peut vous aider à y voir plus clair!