par Nabil Farah
nfarah@multi-prets.ca
(514) 649-5388
Cet article tentera de guider tout premier acheteur ou acheteur aguerri sur ces questionnements : Les choses que les banques ne vous disent pas.
Attention : il n’y a aucune volonté de nuire aux banques ni à faire de la mauvaise pub à n’importe quelle banque. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle je n’en nommerais aucune.
Ayant été employé de deux grosses banques canadiennes, les raisons pour lesquelles certains banquiers ne vous donnent pas certaines informations peuvent être dues au fait que :
- Certains programmes n’existent pas dans leurs propres banques et donc ignorent complètement leurs existences.
- Toutes les banques ne font pas affaire avec tous les assureurs (SCHL, Sagen ou Canada Garanty) et donc n’ont pas accès à certains programmes
- Les méthodes de calculs diffèrent parfois de beaucoup entre les prêteurs. Un dossier impossible ici pourrait facilement se faire approuver là.
- Un manque d’expérience ou de connaissance de certains employés fraîchement recrutés
Allons au vif du sujet. Ce que les banques ne vous disent pas…
1. Que votre dossier serait admissible ailleurs
Certains programmes sont propres à certaines banques seulement ou certains assureurs seulement. Votre banque ne pourra vous informer que cela existe ailleurs pour la principale raison qu’elle n’en est pas au courant. Certaines situations sont uniques. Et l’erreur que font certaines personnes dans ces situations, est de penser que le refus de leur « principale » banque devienne une généralité.
Voici quelques exemples pour mieux illustrer :
- Si par exemple, vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans, alors la majorité des banques / assureurs refuseront de vous accorder un prêt. Mais il y a une solution : prendre en considération seulement une année (et parfois quelques mois). Ne s’applique que si vous avez été dans le même domaine avant. Le courtier hypothécaire bâtira une explication logique à la banque sur la validité des revenus futurs estimés. Ce programme ne s’applique pas à toutes les banques ni à tous les assureurs.
- Si vous avez des revenus locatifs d’autres immeubles et que vous désirez faire un nouvel achat, les revenus locatifs des propriétés déjà acquises seront calculés de différentes façons entre les banques (certaines vont considérer 100% des revenus locatifs, d’autres 50%. Les charges – dont les taxes, chauffage et frais de condo – aussi diffèrent). Cela peut grandement aider (ou détériorer) la faisabilité d’un dossier. Cette stratégie a déjà fait basculer des refus en approbations!
- Vous êtes travailleur autonome et vous ne déclarez pas beaucoup de revenus. Chez certaines banques seulement, il y a des programmes qui optimisent et majorent vos revenus, ce qui augmente directement votre capacité d’emprunt.
- Vous êtes Canadien ET fiscalement imposé dans un autre pays que le Canada. La très grosse majorité des banques vont demander 35% de mise de fond. Il y a des programmes qui vous permettent de mettre seulement 20%.
- Vous recevez des allocations familiales pour enfants. Certaines banques vont calculer 15% de ce revenus et d’autres 100%.
- Suite à votre faillite (ou proposition au consommateur), votre banquier vous informe qu’il faut attendre 7 ans avant devenir admissible pour un prêt hypothécaire. FAUX! Un bon nombre d’autres banques pourraient vous financer au bout de seulement 2 ans après votre libération (à condition d’avoir démontré une bonne gestion d’au moins deux produits de crédit et d’avoir accumulé la mise de fonds de vos propres ressources).
Comme vous pouvez le soupçonner, il y a beaucoup d’autres exemples. Dans certains cas, nous pouvons combiner deux programmes ensembles.
Ce qu’il faut retenir est que plusieurs banques ont déjà réfléchi à toutes les solutions de financement possibles. Un courtier hypothécaire a accès à la majorité d’entre elles.
2. Comment calculer la fameuse pénalité
Beaucoup de conseillers font correctement leur travail d’informer les clients au sujet de la pénalité. Mais beaucoup d’autre ont failli à cette obligation.
C’est toujours le moins amusant de parler de pénalité. Encore moins si vous n’avez pas été bien conseillé(e) et que vous vous sentez piégé(e) de votre hypothèque.
Les banques offrent à leurs employés des systèmes qui calculent les pénalités automatiquement et ces dernières (hypothèques à taux fixes) peuvent changer quotidiennement.
Pour mettre fin à ce mystère, voici les deux façons de calculer vous-même votre pénalité :
Hypothèque à taux variable :
Pénalité = Trois mois d’intérêts (peu importe l’institution)
Si par exemple, vous payez une mensualité hypothécaire de 1,500$ (900$ en capital et 600$ en intérêts), alors votre pénalité devrait être autour de 1,800$ (600$ x3).
Hypothèques à taux fixe :
Pénalité = Solde de l’hypothèque × (Votre taux d’intérêt* – Taux d’intérêt actuel) × Durée restante du terme de votre prêt
* Notez que d’autres taux d’intérêt sont parfois utilisés. Vérifiez bien quels taux sont utilisés pour le calcul, car ils influencent grandement la pénalité à payer. Par exemple, si l’institution financière vous offrait un rabais de taux de 1% et l’ajoutait dans les calculs précédents, vous pourriez payer beaucoup plus cher que prévu.
Voici le lien de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui vous donne davantage d’informations au sujet des calculs de pénalités : Autorité des Marchés Financiers (AMF).
3. Que les remises en argent ne sont pas des cadeaux et peuvent coûter très cher
Les banques ont plusieurs stratégies pour attirer les clients. L’une d’entre elles est la remise en argent de 3%, 5% et parfois 10% du montant de votre hypothèque.
Les contreparties?
- La banque vous oblige à prendre un terme de 4 ans ou plus;
- L’hypothèque n’est offerte qu’en taux fixe;
- Elle augmente les taux d’intérêts : Grâce à la majoration du taux, la banque récupère à la fin du terme plus que ce qu’elle vous a donné en remise en argent;
- Exige que vous repayiez la totalité (ou une partie chez certaines banques) de la remise en argent pour rompre l’hypothèque en milieu de terme et ce, en plus de la pénalité à payer. Ça fait beaucoup d’argent.
Cette technique peut certes être utile à certaines personnes tant qu’ils comprennent l’engagement derrière. Par contre, la facilité d’acheter une propriété en avançant 5% de cash et de les récupérer après la transaction (achat sans mise de fond) floue la visibilité de certains emprunteurs. Et si un imprévu (déménagement, vente, séparation, délocalisation… etc.) arrivait, ces derniers se trouveraient bien dans le trouble.
4. Qu’ils ne travaillent pas avec tous les assureurs
Les assureurs hypothécaires (SCHL, Canada Garanty et Sagen – anciennement Genworth) sont au nombre de trois. Et malgré plusieurs similitudes dans leur façon de traiter les dossiers, ils ont chacun certains programmes niches avec lesquels ils se démarquent.
Certaines banques ont accès aux trois assureurs. D’autres à deux ou un seul.
Si par exemple, vous êtes un résident temporaire (avec permis de travail) ou un nouvel arrivant (résident permanent depuis peu dans le pays), la SCHL, par exemple, n’acceptera pas de vous financer avec seulement 5% de mise de fond. Donc, dans ce cas-ci, si vous êtes dans cette situation d’immigration et que votre banque ne travaille qu’avec la SCHL, alors elle vous dira que c’est impossible de vous financer, mais ne vous dira pas que vous pourrez vous faire financer ailleurs.
Gardez toujours l’œil ouvert!
5. Vous êtes client de la banque et non pas client de votre représentant
Les banquiers travaillent pour les banques. C’est un secret de Polichinelle. De ce fait, votre banque ne vous dira pas que :
- Qu’elle priorise d’abord ses intérêts;
- Qu’elle ne vous vend pas seulement des hypothèques, mais aussi ; des assurances, comptes bancaires, cartes de crédit et divers produits financiers.
- Que votre conseiller attend une promotion la semaine (ou les mois) suivant votre transaction et que vous devrez bâtir, pour la 5è fois en 3 ans, une nouvelle relation avec un nouveau conseiller. Ce n’est pas toujours le cas, mais ça arrive.
- Qu’ils approuvent des prêts en fonction de leurs besoins (plus de premiers acheteurs, moins de propriétés locatives, moins de travailleurs autonomes ou plus de non-résidents… etc.)
Peu importe votre situation, ne serait-ce la moins complexe, il faut toujours avoir le réflexe de poser les bonnes questions et de s’entourer d’une bonne équipe. Car, pour le succès d’une transaction immobilière, le courtier hypothécaire n’est pas le seul intervenant. Vous aurez affaire à un courtier immobilier, un notaire, un inspecteur, un assureur, un fiscaliste et potentiellement d’autres professionnels…
Bon succès dans vos démarches!
Nabil Farah
Votre Expert en Financement Immobilier
nfarah@multi-prets.ca
(514) 649-5388
À retenir
- Un refus chez UNE banque ne veut pas automatiquement dire un refus chez TOUTES les banques.
- Votre banquier n’est pas de mauvaise foi. Il ne sait parfois simplement pas.
- Vous devez vous assurer de bien comprendre la pénalité avant de signer pour un prêt hypothécaire.
- Les remises en argent sont une opportunité pour certains et des « menottes » pour d’autres.
- Il faut toujours être transparent et bien expliquer sa situation pour aider les courtiers à vous aider!