Vous avez un (très) mauvais bureau de crédit? Voici vos options de financement immobilier.

Dans cet article

  • Les plus importants facteurs affectant votre bureau de crédit
  • Comment corriger mon crédit
  • Les options de financement si vous avez un (très) mauvais bureau de crédit

Afin d’obtenir un prêt hypothécaire, les banques vont généralement étudier tous les points suivants : Vos revenus, vos dépenses, votre mise de fond (pas pour un refinancement) et votre bureau de crédit. À noter que si un ou plusieurs de ces points ne qualifie pas, votre dossier pourrait être refusé.

Durant mes années de carrière, plusieurs clients se sont présentés à moi avec un très bon profil (salaire, mise de fond… etc.) mais avec un (très) mauvais bureau de crédit. Un mauvais bureau de crédit peut être disqualifiant avec une banque régulière lors d’une acquisition immobilière. Heureusement, des banques alternatives et privées existent sur le marché pour aider les personnes avec les (très) mauvais bureaux de crédit. Nous en parlerons dans le dernier chapitre de cet article.

Il y a plusieurs raisons pour qu’un un bureau de crédit soit non admissible aux banques standards ainsi qu’aux assureurs (SCHL, Canada Guaranty ou Genworth). Il y a, en effet, plus de 500 variables qui affectent directement votre score de crédit. Peu d’entre elles sont relativement faciles à corriger. Par contre, d’autres peuvent apparaitre pendant 6 ou 7 ans avant de disparaître complètement. Nous allons passer en revue les principaux d’entre eux.

C’est quoi un bureau de crédit?

Chaque personne qui réside au Canada détient un bureau de crédit unique à son profil. Les chances d’avoir deux bureaux de crédit identiques sont les mêmes que de gagner à la LOTO. Ce bureau contient toutes les dettes d’une personne de façon centralisée et indépendante. Si vous contractez un prêt, une carte de crédit, un téléphone ou internet ou tout autre financement, alors la compagnie qui vous accorde le prêt ou le service envoie vos informations aux agences de crédit.

Les agences de crédit au Canada sont :
–    Equifax
–    TransUnion

À noter que la majorité des banques et assureurs ont recours à Equifax. Très peu de banques travaillent avec TranUnion.

Les informations envoyées sont principalement :
–    La date d’ouverture du compte
–    Le montant autorisé (par exemple; une carte de crédit avec une limite de 10,000$)
–    Le montant utilisé (le solde)
–    Vos habitudes de paiements 
–    Si le compte est actif ou fermé
–    Utilisation individuelle ou conjointe de la dette

Pour n’en nommer que les plus importants. Votre bureau de crédit contient bien plus d’informations que cela sur vous.  

  Vous l’aurez compris, les agences de crédit récoltent ces informations de façon régulière (généralement à chaque mois). C’est ces mêmes informations là qui sont récoltées par les banques au moment de faire une demande de crédit.

Comment mon bureau de crédit est affecté? Et comment le corriger?

Il y a plusieurs façons dont on peut améliorer ou détériorer nos bureaux de crédit. Je vais les catégoriser en deux parties; Les actions corrigibles (ou temporaires) & Les « Tâches ».

A-    Certaines actions corrigibles peuvent être rectifiées dans un délai d’un mois jusqu’à un an.

1- L’utilisation de vos cartes et marges de crédit (communément appelé l’utilisation du rotatif) vous donne un score en plus ou en moins. Par exemple, vous allez perdre des points si vous utilisez plus de 30% de votre limite (3000$ d’utilisés sur 10,000$ de disponible sur votre carte de crédit). Si vous dépassez ce montant, votre score baissera instantanément. Mais aucune inquiétude : ceci peut être corrigé le mois suivant en ramenant le solde utilisé en dessous de 30%.

2- Le nombre de demandes faite au cours des douze derniers mois est aussi un facteur impactant votre score. Même si ce n’est pas le critère principal d’une analyse de crédit, faire beaucoup de demandes en peu de temps peut vous faire baisser votre score (l’algorithme comprendra que vous avez un besoin pressant d’argent) et inciter les banques à le prendre en considération. Soyez raisonnables avec vos demandes de crédit. Faire 3 ou 4 demandes par année est normal. Faire 3 ou 4 demandes par mois est excessif.

B-    Certaines tâches peuvent s’enraciner dans votre bureau de crédit pendant jusqu’à 7 ans et compliquer votre demande de crédit ou même pire causer un refus. Les meilleurs exemples sont :

1-    Les retards de paiement (par ordre croissant de gravité) sur vos factures de téléphone ou internet, prêts personnels (ou étudiant ou auto…), cartes de crédit et marges de crédit et sur votre hypothèque. Si vous avez un retard et que vous avez une bonne raison (exemple : séparation, décès ou maladie), cela peut être expliqué à votre banque et des exceptions peuvent être faites. Si vous avez plus d’un retard mais qu’ils sont vieux (plus de 2 ou 3 ans) et que depuis ce moment, vous démontrez que vous avez une bonne habitude de paiement, alors des exceptions peuvent être accordées aussi. Mais seulement si c’est des cas isolés.
Par contre, si vous démontrez une habitude de paiements en retard sur plusieurs produits et sur une période étalée (mois ou années), alors vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire avec une banque régulière diminuent, et ce, même si vous avez un bon emploi, revenu et mise de fonds.

2-    Les collections sont parfois un très mauvais signe de gestion de dette. La raison est que les compagnies tentent de nous contacter à plusieurs reprises pour avoir leurs paiements. Ces démarches durent généralement plus de 6 mois. C’est seulement après un long délai que ces banques (ou compagnies) vendent nos dettes à des agences de collection. Aussitôt que la dette a été vendue à ces agences, ces dernières le mentionnent dans votre bureau de crédit. Et cette tâche restera là pendant 6 à 7 ans depuis la dernière utilisation de la dette non payée. Il est donc très important d’essayer de toujours payer le plus tôt possible et surtout de négocier avec la compagnie avant qu’elle ne vende la dette à une agence de collection. Encore une fois, la banque regarde les dossiers au cas par cas. Des exceptions peuvent être accordées si on parle de cas isolé.

3-    La proposition au consommateur ou la faillite sont les pires informations que peuvent contenir nos bureaux de crédit. Ces informations apparaissent pendant 7 ans (et pendant 14 ans lors d’une deuxième faillite) sur nos bureaux de crédit. Aucune banque régulière n’accepte de financer une personne avec une faillite durant au moins les deux premières années après la libération (la plupart des banques pendant 7 ans!). Deux ans après la libération, les conditions pour être admissible sont plus complexes (1- avoir maintenu deux produits de crédit pendant au minimum deux années 2- n’avoir manqué AUCUN paiement depuis la faillite ou la proposition – aucune exception). Et même si nous respectons ces conditions, l’analyse du dossier se fera au cas par cas et peut se voir refuser.
Heureusement, et même si vous avez un ou plusieurs de ces cas, des banques alternatives ou privées rentrent en jeu et vous donnent des options d’obtenir un financement hypothécaire.

Quelles sont mes options de financement avec un mauvais crédit?

Comme je l’ai mentionné au précédent chapitre, certaines « tâches » sont corrigibles et peuvent être acceptées pour un financement et certaines autres sont directement disqualifiants chez une banque traditionnelle (ou régulière) mais peuvent faire l’objet d’un financement chez une banque alternative ou privée.
Les banques alternatives ou privées ont des conditions de prêt plus souples que les banques traditionnelles mais, évidemment, des coûts plus élevés. 

Conditions plus souples : 
1-    Acceptent des retards fréquents au bureau de crédit
2-    Acceptent les faillites libérées depuis 1 ou 2ans.
3-    Prévoient généralement des plans de sortie : Offrent des termes de 6 mois à 3 ans (pour quitter sans pénalité au bout d’un court terme afin de revenir vers une banque traditionnelle)

4-    Pour les travailleurs autonomes : se basent sur le chiffre d’affaire de la compagnie au lieu du revenu personnel du client – ce qui augmente considérablement le montant de financement.
5-    Offrent beaucoup de produits intéressants (locatifs, semi-commercial, travailleurs autonomes…)

Coûts plus élevés : 
1-    Un taux d’intérêt très variable d’un prêteur alternatif à un prêteur privé (plus élevé qu’un prêteur traditionnel).
2-    Des frais de dossiers (en pourcentage du montant de prêt – et non pas du prix d’achat)
3-    Toutes les banques virtuelles ou privées EXIGENT une mise de fond minimale de 20%, parfois même plus, selon le risque global du dossier.

Comment accéder à mon bureau de crédit?

Vous pouvez vous-même accéder à votre bureau de crédit moyennant quelques dollars. Vous pouvez consulter les sites d’Equifax et de TransUnion pour plus de détails.

Si vous souhaitez une révision de votre bureau de crédit et avoir un plan sur mesure parmi les 25 banques et prêteurs que je représente, je vous invite à communiquer avec moi. Mes services en courtage hypothécaire résidentiel standard sont gratuits pour vous.

Prenez aussi le temps de lire mes autres blogs.

Et afin que je puisse aider d’autres personnes dans une situation similaire que la vôtre, je vous invite à partager ce blog ou celui qui vous plaira.

Au plaisir de faire affaire avec vous!

Nabil Farah
514-649-5388
Votre spécialiste en financement hypothécaire immobilier.À retenir

  • Equifax est le bureau de crédit le plus utilisé au Canada
  • Certaines fautes sur votre bureau de crédit sont corrigibles, d’autres restent quelques années
  • La meilleure habitude à avoir est de payer toujours le minimum demandé par votre banque
  • Plusieurs petits retards peuvent devenir gros, ensemble.
  • Des options de financement (plus coûteuses) sont disponibles pour les personnes ayant un mauvais bureau de crédit
  • Vous devez prévoir un plan de sortie avant de vous engager avec un prêteur alternatif ou privé, sinon vous risquez de payer gros.
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